Immobilie geerbt: Was Sie vor einem Verkauf klären sollten

25. Aug.

6 Min. Lesezeit

Eine Immobilie oder ein Grundstück wird geerbt und kurz darauf stellt sich die Frage: Was machen wir jetzt damit? Verkaufen, behalten, weiterentwickeln oder selbst investieren?

Manchmal gibt es dazu erste Interessenten oder sogar ein konkretes Kaufangebot. Dann richtet sich der Blick schnell auf das Angebot und die Frage: Ist das ein gutes Angebot? Nach meiner Erfahrung liegt die wichtigere Frage noch davor: Was wird hier eigentlich verkauft? Wird der heutig Bestand bzw. Zustand verkauft oder auch ein bestehendes oder mögliches Entwicklungspotenzial, das noch keiner konkret untersucht hat. Gerade bei größeren oder komplexeren Immobilien lässt sich diese Frage nicht allein anhand der vorhandenen Gebäude, der Grundstücksgröße, eines Bodenrichtwerts oder sonstigen einzelner Rahmenbedingungen beantworten. Bevor über einen Verkauf entschieden wird, sollte deshalb Klarheit darüber bestehen, was mit der Immobilie überhaupt möglich und wirtschaftlich sinnvoll ist. Dafür muss nicht alles bis ins Detail geplant werden, aber man sollte genug wissen, um die eigenen Möglichkeiten und ein vorliegendes Kaufangebot belastbar einordnen zu können.

Nicht der Verkauf ist die erste Frage

Bei geerbten Immobilien erlebe ich immer wieder eine ähnliche Situation:

Die Erben kennen die Immobilie und häufig befindet sie sich schon lange im Familienbesitz. Es ist aber vielfach nicht bekannt, welche Möglichkeiten tatsächlich in dem Grundstück stecken. Das gilt besonders bei größeren Grundstücken, älteren Wohn- und Gewerbeimmobilien oder Objekten, die über viele Jahre unverändert genutzt wurden. Dann stellen sich beispielsweise Fragen wie:

Kann zusätzlich gebaut werden?
Ist eine andere Nutzung möglich?
Kann der Bestand erweitert oder umgenutzt werden?
Ist ein Neubau sinnvoller als eine Sanierung?
Kann das Grundstück geteilt werden?
Gibt es Rechte, Belastungen oder andere Einschränkungen?
Welche Variante ist wirtschaftlich sinnvoll?

Solange diese Fragen offen sind, ist es sehr schwierig zu bewerten, ob ein Kaufangebot dem tatsächlichen Potenzial der Immobilie gerecht wird. Das bedeutet nicht, dass eine geerbte Immobilie grundsätzlich erst entwickelt werden sollte, bevor sie verkauft wird. Zuerst geht es darum Klarheit in der Sache zu schaffen und damit die Grundlage für belastbare Entscheidungen zu schaffen.

1. Was ist baurechtlich überhaupt möglich?

Eine der ersten Fragen betrifft das Baurecht. Wenn ein Bebauungsplan vorhanden ist, geht es insbesondere um den vollständigen Inhalt des Bebauungsplans. Je nach Grundstück können unter anderem relevant sein:

Art und Maß der baulichen Nutzung
zulässige Geschossigkeit und Gebäudehöhen
überbaubare Grundstücksflächen
Abstandsflächen
Stellplätze und Erschließung
mögliche Befreiungen oder Abweichungen

Darüber hinaus sind bestehende Baulasten oder Dienstbarkeiten und bei unbeplanten Grundstücken die vorhandene Umgebungsbebauung zu beachten.

Gerade bei älteren Grundstücken ist die tatsächliche Situation häufig komplexer, als sie auf den ersten Blick erscheint. Auch bestehende Gebäude oder Nachbarbebauungen können den Eindruck vermitteln, dass eine bestimmte Bebauung möglich sein müsste. Ob sich daraus tatsächlich entsprechendes Baurecht ableiten lässt, muss aber konkret geprüft werden. Gleichzeitig ist ein anderer Punkt wichtig: Die maximal mögliche Bebauung ist nicht automatisch die wirtschaftlich sinnvollste Bebauung. Baurecht ist deshalb eine wesentliche Grundlage. Es beantwortet aber noch nicht die gesamte Frage, was mit einem Grundstück sinnvoll gemacht werden sollte.

2. Welche tatsächlichen und technischen Einschränkungen bestehen?

Neben dem Baurecht sollte das Grundstück selbst betrachtet werden. Bei komplexeren Immobilien können ganz unterschiedliche Themen die weitere Nutzung beeinflussen. Dazu gehören beispielsweise:

vorhandene Gebäude und deren Zustand
Topografie
Erschließung und Leitungen
Altlasten
Hochwasser
Denkmalschutz
Grunddienstbarkeiten und Baulasten
bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse
Zufahrts- und Wegerechte

Nicht jedes dieser Themen muss zwangsläufig zum Problem werden. Entscheidend ist vielmehr, frühzeitig herauszufinden, welche Punkte das Entwicklungspotenzial tatsächlich beeinflussen und welche Fragen zuerst geklärt werden müssen. Das ist gerade bei komplexeren Grundstücken wichtig. Häufig gibt es nicht das eine große Problem, sondern mehrere kleinere Themen, die miteinander zusammenhängen. Dann hilft es wenig, sofort mit einer detaillierten Planung zu beginnen, sondern zunächst muss die Situation strukturiert werden.

3. Welche Nutzung passt zum Grundstück und zum Standort?

Wenn klarer wird, was baurechtlich und technisch möglich ist, stellt sich die nächste Frage: Was davon ist am Standort überhaupt sinnvoll? Nur weil beispielsweise Wohnungen, Gewerbe oder eine bestimmte Grundstücksausnutzung baurechtlich möglich sind, bedeutet das noch nicht, dass diese Variante auch wirtschaftlich funktioniert. Deshalb müssen Baurecht, Standort und Nutzung zusammen betrachtet werden. Dabei geht es beispielsweise um Fragen wie:

Welche Nutzung wird am Standort nachgefragt?
Welche Flächen und Größen funktionieren?
Welche Qualität ist angemessen?
Ist Vermietung oder Verkauf realistischer?
Gibt es alternative Nutzungsmöglichkeiten?
Wie unterscheiden sich einzelne Bereiche eines Grundstücks hinsichtlich ihrer Lagequalität?

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Ein größeres Grundstück kann innerhalb seiner Grenzen sehr unterschiedliche Qualitäten haben. Beispielsweise durch Verkehr, Aussicht, Topografie oder die angrenzende Bebauung. Eine einheitliche Betrachtung des gesamten Grundstücks führt dann möglicherweise zu falschen Schlussfolgerungen.

4. Was bedeutet das Entwicklungspotenzial wirtschaftlich?

Spätestens an diesem Punkt muss, aus dem baurechtlich und technisch Möglichen eine wirtschaftliche Betrachtung werden. Dafür braucht es zunächst nicht zwingend eine detaillierte Planung. Für eine grundsätzliche Entscheidung können belastbare Größenordnungen ausreichen:

Welche Flächen lassen sich realistisch schaffen? Welche Erlöse oder Mieten sind dafür zu erwarten? Welche Kosten entstehen? Welche Risiken bestehen? Und was bleibt unter dem Strich übrig? Erst diese Verbindung von Baurecht, Nutzung, Markt und Wirtschaftlichkeit ermöglicht es, verschiedene Varianten sinnvoll miteinander zu vergleichen. Das ist auch der Grund, warum der reine Blick auf die maximal mögliche Fläche zu kurz greift. Mehr Fläche bedeutet nicht automatisch mehr wirtschaftlichen Erfolg. Eine intensivere Bebauung kann beispielsweise höhere Baukosten, zusätzliche Stellplätze, eine Tiefgarage, aufwendigere Erschließung oder schlechter vermarktbare Flächen nach sich ziehen. Am Ende kann eine kleinere und einfachere Variante wirtschaftlich interessanter sein.

Ein Praxisbeispiel: Wenn weniger Bebauung wirtschaftlich mehr sein kann

Genau diese Erfahrung haben wir bei einer Machbarkeitsstudie für einen Erben gemacht. Die Ausgangssituation war nicht einfach. Das Grundstück hatte ein schwieriges Baurecht, gleichzeitig waren die Lagequalitäten innerhalb des Grundstücks sehr unterschiedlich: Ein Teil lag unmittelbar an einer stärker belasteten Straße, andere Bereiche hatten eine deutlich bessere Wohn- und Aussichtslage. Zu Beginn war noch offen, ob das Grundstück verkauft, selbst entwickelt oder in einer anderen Form weitergeführt werden sollte. Wir haben deshalb nicht sofort eine Variante möglichst weit durchgeplant, sondern zunächst drei unterschiedliche Entwicklungsmöglichkeiten untersucht und wirtschaftlich miteinander verglichen. Das Ergebnis war auch für uns interessant. Die Variante mit der stärksten Grundstücksausnutzung war nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung. Eine weniger intensive Bebauung hatte an entscheidenden Stellen Vorteile und stellte sich deshalb als ausgesprochen interessante Alternative dar. Gerade solche Ergebnisse zeigen, warum es sinnvoll ist, verschiedene Möglichkeiten zunächst ergebnisoffen zu untersuchen. Wenn von Anfang an nur die Frage gestellt wird, wie möglichst viel Fläche auf einem Grundstück untergebracht werden kann, besteht die Gefahr, dass die eigentlich wirtschaftlich bessere Lösung gar nicht untersucht wird.

Die Untersuchung nimmt die Entscheidung nicht vorweg

Bei diesem Projekt war aber noch etwas anderes wichtig. Die Machbarkeitsstudie sollte dem Erben nicht vorgeben, ob er verkaufen oder selbst investieren sollte sondern sie sollte zunächst eine belastbare Entscheidungsgrundlage schaffen. Mit den konkreteren Ergebnissen konnte der Eigentümer anschließend wesentlich gezielter mit seinem Steuerberater besprechen, welche Variante für seine persönliche Situation sinnvoll ist. Dabei ging es unter anderem um:

einen vollständigen Verkauf
einen möglichen Teilverkauf
eine eigene Investition
die geeignete Struktur
sowie die jeweiligen steuerlichen Auswirkungen

Damit wurde aus einer zunächst relativ abstrakten Frage „Was mache ich mit der geerbten Immobilie?“ eine konkrete Entscheidungsgrundlage. Das ist für mich ein wesentlicher Punkt: Eine gute Grundlagenermittlung nimmt dem Eigentümer die Entscheidung nicht ab, sondern Sie schafft die Voraussetzungen dafür, dass er überhaupt fundiert entscheiden kann.

Was sollte vor einem Verkauf geklärt sein?

Wie tief eine Immobilie untersucht werden sollte, hängt immer vom konkreten Fall ab. Vor dem Verkauf einer komplexeren Immobilie halte ich insbesondere sechs Fragen für wesentlich:

1. Baurecht

Was darf auf dem Grundstück grundsätzlich gebaut oder genutzt werden?

2. Grundstück und Bestand

Welche technischen, tatsächlichen oder rechtlichen Einschränkungen beeinflussen die Möglichkeiten?

3. Nutzung und Markt

Welche Nutzung ist am Standort sinnvoll und tatsächlich nachgefragt?

4. Varianten

Welche realistischen Möglichkeiten gibt es überhaupt?

5. Wirtschaftlichkeit

Wie unterscheiden sich diese Varianten hinsichtlich Kosten, Erlösen und Risiken?

6. Ziele des Eigentümers

Was bedeuten die Ergebnisse für Verkauf, Halten, eigene Entwicklung oder möglicherweise einen Teilverkauf?

Erst wenn diese Punkte in einer für die Entscheidung angemessenen Tiefe geklärt sind, lassen sich die verschiedenen Möglichkeiten und auch ein konkretes Kaufangebot sinnvoll einordnen.

Nicht jede geerbte Immobilie braucht eine umfangreiche Machbarkeitsstudie

Dabei ist mir die Einschränkung wichtig: Nicht für jede geerbte Immobilie ist eine umfangreiche Machbarkeitsstudie erforderlich. Bei einem normalen Wohngebäude mit klarer Grundstückssituation, eindeutigem Baurecht und ohne besonderes Entwicklungspotenzial kann der Aufwand unnötig sein. Es sieht aber regelmäßig anders aus bei:

größeren Grundstücken
älteren Gewerbe- oder Sonderimmobilien
zusätzlichem Bebauungspotenzial
unklarem Baurecht
problematischem oder nicht mehr zeitgemäßem Bestand
mehreren denkbaren Nutzungen
unterschiedlichen Entwicklungsmöglichkeiten
Immobilien, bei denen erhebliche Werte zur Entscheidung stehen

In solchen Fällen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, zunächst gezielt in Klarheit zu investieren, bevor eine weitreichende Entscheidung getroffen wird. Dabei gilt aber auch: Nicht mehr untersuchen als notwendig aber genug, um belastbar entscheiden zu können.

Erst Klarheit schaffen, dann entscheiden

Eine geerbte Immobilie muss nicht automatisch entwickelt werden und ein Verkauf ist keineswegs grundsätzlich die falsche Entscheidung. Problematisch wird es aus meiner Sicht dann, wenn eine weitreichende Entscheidung getroffen wird, obwohl wesentliche Grundlagen noch ungeklärt sind.

Deshalb ist die erste Frage häufig nicht: „Verkaufen oder entwickeln?“ sondern „Was haben wir hier eigentlich, welche Möglichkeiten bestehen und was bedeuten diese für uns?“ Wenn diese Fragen beantwortet sind, wird die weitere Entscheidung meistens wesentlich konkreter.

Erst Klarheit in der Sache schaffen, dann belastbar entscheiden.

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück geerbt haben und zunächst einen Überblick benötigen, welche Punkte vor einer Entscheidung geklärt werden sollten, können Sie dafür meine Grundstücks-Checkliste nutzen. Sie hilft dabei, die wesentlichen Grundlagen zunächst strukturiert zu erfassen. Bei komplexeren Immobilien lässt sich darüber hinaus in einem ersten Gespräch meist recht schnell einordnen, welche Fragen tatsächlich vertieft werden sollten und welche nicht.