Wenn der Immobilien-Bestand nicht mehr der entscheidende Wert ist

Vor einiger Zeit kam ein Eigentümer auf uns zu, der ein älteres Grundstück mit Bestandsgebäuden übernommen hatte. Die Gebäude waren deutlich in die Jahre gekommen. Eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung war nicht mehr sinnvoll. Gleichzeitig lagen Kaufangebote vor. Das Auffällige dabei: Die Angebote lagen deutlich unter einem bereits vorhandenen Wertgutachten. Auf den ersten Blick entsteht schnell der Eindruck, dass die Kaufinteressenten einfach zu wenig bieten. Aber ganz so einfach war es nicht.

Denn zunächst war weder klar, warum die Angebote so deutlich unter dem Gutachten lagen, noch ob diese Abweichung tatsächlich unangemessen war. Lag es am Zustand der Gebäude? An den Kosten für Rückbau oder Sanierung? An baurechtlichen Unsicherheiten? An Risiken, die im Gutachten nicht ausreichend berücksichtigt wurden? Oder daran, dass das Entwicklungspotenzial des Grundstücks noch nicht sauber sichtbar war?

Genau diese Fragen ließen sich nicht aus dem Bauch heraus beantworten. Und genau hier lohnt sich ein zweiter Blick. Denn bei älteren Grundstücken ist nicht nur entscheidend, was heute vorhanden ist. Die wichtigere Frage lautet oft:

Was könnte auf dem Grundstück künftig möglich sein?

In diesem Fall zeigte sich schnell, dass der vorhandene Gebäudebestand allein nicht die richtige Grundlage für eine Entscheidung war. Es ging nicht nur um den aktuellen Zustand der Gebäude. Und auch nicht nur um die Frage, ob ein Angebot hoch genug ist. Es ging um die Entwicklungsmöglichkeiten des gesamten Grundstücks.

Dafür mussten mehrere Punkte geprüft werden:

• Welche Nutzung ist grundsätzlich möglich?

• Welche baurechtlichen Rahmenbedingungen bestehen?

• Welche Varianten sind wirtschaftlich sinnvoll?

• Welche Risiken müssen vor einer Entscheidung berücksichtigt werden?

• Welche nächsten Schritte sind überhaupt sinnvoll?

Gerade bei geerbten oder übernommenen Immobilien fehlt Eigentümern häufig zunächst der Überblick. Das ist vollkommen nachvollziehbar. Denn ein Grundstück kann viele Jahre im Familienbesitz gewesen sein. Oft kennt man den Bestand gut. Aber die heutigen Entwicklungsmöglichkeiten wurden noch nie systematisch geprüft.

Genau deshalb starten wir in solchen Fällen nicht sofort mit einer umfangreichen Planung.

Der erste Schritt ist eine strukturierte Bestandsaufnahme. Mit unserer Grundstücks-Checkliste können Eigentümer zunächst selbst prüfen, welche Informationen bereits vorliegen und an welchen Stellen noch Fragen offen sind. Auf dieser Basis lässt sich besser einschätzen, ob eine vertiefte Machbarkeitsanalyse sinnvoll ist.

Eine solche Analyse betrachtet dann unter anderem:

• die baurechtlichen Rahmenbedingungen,

• mögliche Entwicklungsvarianten,

• wirtschaftliche Chancen und Risiken,

• sinnvolle nächste Schritte,

• und die Frage, welche Lösung wirklich zur Situation des Eigentümers passt.

Denn ein niedriger Preis ist nicht immer das eigentliche Problem. Manchmal fehlt zunächst die Klarheit darüber, warum Angebote so ausfallen, wie sie ausfallen. Und darüber, welches Potenzial tatsächlich im Grundstück steckt.

Erst Überblick. Dann Machbarkeit. Dann Entscheidung.

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