Warum schwierige Immobilien für Erben nicht automatisch schlechte Immobilien sein müssen

Komplexität führt häufig zu Abschlägen, die strukturierte Klärung kann aber Wert schaffen

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt selten nur ein Gebäude oder ein Grundstück. Sehr oft werden viele offene Fragen übernommen:

• Welche Rechte und Belastungen bestehen?

• Was ist baurechtlich möglich?

• Wie ist der bauliche Zustand?

• Welche Mietverträge bestehen?

• Welche Investitionen werden kurz- und mittelfristig notwendig?

• Halten, entwickeln oder verkaufen, was ist besser?

• Wie lässt sich in der Erbengemeinschaft eine tragfähige Entscheidung treffen?

Besonders bei älteren Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die Ausgangssituation häufig unübersichtlich. Es fehlen Unterlagen, getroffene Vereinbarungen liegen nicht vollständig vor und welche Entwicklungsmöglichkeiten tatsächlich bestehen weiß keiner so richtig. Das führt nachvollziehbar dazu, dass Erben zunächst zurückhaltend sind. Sie wollen keine falschen Entscheidungen treffen, keine nicht überschaubaren Investitionen auslösen und sich möglichst nicht über Jahre an ein Projekt.

Ungeklärte Fragen für zu Sicherheitsabschlägen

Doch Komplexität und ungeklärte Fragen bedeuten noch nicht, dass eine Immobilie schlecht ist. Viele Immobilien verlieren nicht deshalb an Wert, weil sie schlecht oder ungeeignet sind. Sie verlieren oft an Wert, weil wesentliche Fragen ungeklärt sind. Dienstbarkeiten, schwierige Eigentumsverhältnisse, Erbbaurechte, Denkmalschutz, Altlasten oder Hochwasserrisiken führen regelmäßig zu Sicherheitsabschlägen. Ein möglicher Kaufinteressent kalkuliert nicht nur den heutigen Zustand einer Immobilie, er bewertet auch die Unsicherheiten.

Ist zum Beispiel das Baurecht nicht geklärt, wird ein Risikoabschlag angesetzt. Sind Altlasten möglich, werden vorsorglich zusätzliche Kosten berücksichtigt. Bestehen komplizierte Mietverhältnisse oder Rechte Dritter, wird auch der damit verbundene zeitliche und rechtliche Aufwand eingepreist. Daraus ergibt sich dann ein Kaufangebot, das wirtschaftlich nachvollziehbar ist, aber nicht zwingend den Wert abbildet, der nach einer Klärung der wesentlichen Fragen erreichbar wäre. Für Erben ist deshalb wichtig zu wissen, dass ein niedriges Kaufangebot nicht automatisch bedeutet, dass ein Interessent die Immobilie falsch bewertet. Es bedeuten, dass die ungeklärten Risiken sehr vorsichtig einpreist sind.

Wer diese Unsicherheiten vor einem Verkauf reduziert, kann die Ausgangsposition deutlich verbessern.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, welche Probleme hat die Immobilie? Sondern: Welche der vorhandenen Probleme lassen sich klären, welche Risiken bleiben bestehen und welchen Einfluss hat das auf den Wert und die Handlungsmöglichkeiten der Erben? Das bedeutet allerdings nicht, dass jede Immobilie vor einem Verkauf vollständig entwickelt werden sollte. Eine umfassende Projektentwicklung kann zu aufwendig oder zu komplex sein oder für die persönliche Situation der Erben ungeeignet sein. Aber es ist sinnvoll gezielt die Fragen zu klären, die einen besonders großen Einfluss auf Wert, Veräußerbarkeit und Entscheidungssicherheit haben.

Warum geerbte Immobilien häufig besonders komplex sind

Bei einer selbst erworbenen Immobilie kennt der Eigentümer meist zumindest die wesentlichen Hintergründe. Er war an früheren Entscheidungen beteiligt, kennt die Verträge und weiß, welche Maßnahmen durchgeführt oder bewusst nicht durchgeführt wurden. Bei einer geerbten Immobilie ist das häufig anders. Erben erhalten ggf. Grundstück und Gebäude, ohne genau zu wissen,

• wie die Gebäude genehmigt wurden

• welche Nutzungen zulässig sind

• ob vollständige Pläne und Unterlagen vorliegen

• welche Rechte Nachbarn oder andere Dritte haben

• welche Baulasten es gibt

• ob Boden- oder Gebäudeschadstoffe vorhanden sind

• welche Instandhaltungen bisher aufgeschoben wurden

• wie sind bestehende Mietverträge zu bewerten sind

Hinzu kommen persönliche und familiäre Fragen.

Die Interessen und Situationen bei mehreren Erben können sehr verschieden sein. Ein Erbe möchte die Immobilie vielleicht langfristig halten, der andere benötigt Liquidität und der nächste möchte vielleicht weder investieren noch persönliche Haftungs- oder Projektrisiken übernehmen. Deshalb wird eine Immobilienentscheidung in einer Erbengemeinschaft nie nur eine bauliche oder wirtschaftliche Entscheidung sein, sondern sie muss zu den persönlichen Situationen und Möglichkeiten und Zielen der Beteiligten passen.

Nicht jedes Problem ist gleich wichtig

Bei komplexen Immobilien besteht häufige die Gefahr, dass zu früh eine konkrete Idee bzw. Planung verfolgt wird. Ein Architekt entwickelt erste Grundrisse, ein Makler schätzt mögliche Mieten oder Verkaufspreise und die Kosten für die Sanierung oder Erweiterung werden zusammengestellt. Solche Informationen können sinnvoll sein. Sie helfen aber wenig, wenn eine grundlegende Voraussetzung nicht erfüllt ist, denn die entscheidende Frage ist: Was kann eine bestimmte Entwicklung vollständig verhindern? Es geht zunächst darum die Risiken herauszuarbeiten, die eine Projektentwicklung scheitern lassen können. Es ist wenig sinnvoll, bereits Geld in detaillierte Planungen zu investieren, wenn beispielsweise

• ein Wegerecht die vorgesehene Bebauung verhindert

• eine Baulast die nutzbare Grundstücksfläche einschränkt

• der Bestandsschutz unklar ist

• eine notwendige Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig erscheint

• bestehende Mietverträge die Umsetzung auf Jahre blockieren

• eine Altlastensanierung die Wirtschaftlichkeit grundlegend verändert

Zunächst müssen daher die Themen bearbeitet werden, die ein Vorhaben zum Scheitern bringen können. Erst danach lohnt es sich, Varianten zu vertiefen.

Der erste Schritt ist keine vollständige Planung

Viele Erben schrecken vor einer Untersuchung ihrer Immobilie zurück, weil sie befürchten, damit sofort ein umfangreiches Planungs- oder Bauprojekt zu beginnen. Das ist nicht erforderlich. Am Anfang steht eine strukturierte Erstbewertung. Mit den richtigen Fragestellungen wird geprüft, ob und unter welchen Bedingungen eine Immobilie grundsätzlich entwicklungsfähig ist. Dazu gehören insbesondere:

• Welche Unterlagen liegen vor?

• Welche Informationen fehlen?

• Welche Rechte und Belastungen bestehen?

• Welche Nutzungen sind genehmigt?

• Welche Miet- und Nutzungsverhältnisse müssen berücksichtigt werden?

• Welche technischen Fragen sind erkennbar?

• Welche Entwicklungsvorstellungen gibt es?

• Welche Themen könnten eine Entwicklung verhindern?

Wir arbeiten hier mit unserer Grundstücks-Checkliste die mehr als 25 Jahre Praxiserfahrung in der Immobilien-Projektentwicklung beinhaltet und anleitet die richtigen Fragen zu stellen und zu klären. Mit dieser Checkliste ergibt sich, inwiefern die Projektfähigkeit gegeben ist, das heißt dass eine Entwicklungsperspektive für das Grundstück bzw. Immobilie vorhanden ist.

Darauf baut die Machbarkeitsstudie auf

Darauf baut dann die Machbarkeitsstudie auf. Sie führt die entscheidenden Informationen zusammen und dient als Grundlage für die Investitions- und Eigentümerentscheidung. Sie zeigt, unter welchen Bedingungen eine Entwicklung möglich erscheint, welche Risiken bestehen und wie belastbar die Wirtschaftlichkeit ist. Dabei ist eine Machbarkeitsstudie keine fertige Objektplanung und auch keine Garantie für eine Genehmigung oder einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg. Sie soll verhindern, dass Entscheidungen auf unvollständigen Informationen, einzelnen Meinungen oder vorschnell entwickelten Konzepten beruhen.

Die Lösung liegt nicht immer im Neubau

Gerade bei älteren Immobilien entsteht schnell der Eindruck, dass nur ein Abriss und Neubau einen höheren Wert schaffen könne. Das ist nicht grundsätzlich falsch, aber auch nicht allgemein richtig. Nicht jede Immobilie wird durch zusätzliche Flächen wertvoller, nicht jede Immobilie gewinnt durch einen Neubau. Viele Immobilien werden bereits dadurch wertvoller, dass bestehende Probleme gelöst und bislang unklare Möglichkeiten nachvollziehbar herausgearbeitet werden. Das kann zum Beispiel bedeuten:

• eine ungeklärte baurechtliche Situation mit der Behörde vorabzustimmen

• alte Grunddienstbarkeiten zu prüfen und gegebenenfalls zu bereinigen

• die Auswirkungen bestehender Mietverträge darzustellen

• die Weiterverwendung vorhandener Gebäudeteile zu untersuchen

• eine wirtschaftlich passende Nutzung zu identifizieren

• unterschiedliche Entwicklungsschritte zeitlich sinnvoll zu ordnen

Auch eine kleinere und robustere Lösung kann besser sein als eine theoretisch maximale Bebauung. Für Erben muss nicht die größte denkbare Entwicklung automatisch die beste sein, sondern es ist entscheidend, welche Variante unter realistischen Bedingungen umsetzbar ist und zur persönlichen Situation passt.

Eine mögliche Entwicklung muss nicht vom Erben selbst umgesetzt werden

Ein wichtiger Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen: Eine Immobilie kann Entwicklungspotenzial besitzen, ohne dass der heutige Eigentümer sie selbst entwickeln sollte. Ein professioneller Käufer oder Projektpartner kann andere Voraussetzungen haben. Möglicherweise verfügt er über:

• mehr Eigenkapital

• bessere Finanzierungsmöglichkeiten

• eigene Planungs- und Baukompetenz

• bereits vorhandene Nutzer oder Mieter

• Synergien mit benachbarten Grundstücken

• einen längeren Anlagehorizont

• die Möglichkeit, Risiken auf mehrere Projekte zu verteilen

Was für einen privaten Erben ein zu großes oder schwer kalkulierbares Risiko ist, kann für einen spezialisierten Käufer ein sinnvolles Vorhaben sein. Ein Verkauf bedeutet deshalb nicht automatisch, dass die Immobilie schlecht oder ohne Potenzial ist, sondern es kann schlicht bedeuten, dass ein anderer Akteur besser geeignet ist, dieses Potenzial umzusetzen.

Dazu sind noch die persönlichen Ziele der einzelnen Erben einzubeziehen. Soll die Immobilie langfristig gehalten werden? Ist Investitionsbereitschaft vorhanden? Wird kurzfristig Liquidität benötigt? Wie viel zeitlichen, finanziellen und organisatorischen Aufwand möchten die Beteiligten übernehmen? Erst wenn diese Fragen einbezogen werden, entsteht eine vollständig Entscheidungsgrundlage, die nicht nur für die Immobilie, sondern auch zu den Eigentümern passt.

Drei mögliche Wege

Am Ende einer strukturierten Prüfung können sehr unterschiedliche Ergebnisse stehen.

Eigene Entwicklung kann sinnvoll sein, wenn

• ein nachvollziehbares Entwicklungspotenzial besteht

• die wesentlichen Risiken lösbar erscheinen

• die Wirtschaftlichkeit auch bei vorsichtigen Annahmen tragfähig ist

·         ausreichend Kapital und Reserven vorhanden sind,

• die Erben die notwendigen Investitionen und Projektrisiken übernehmen können

• eine gemeinsame Zielsetzung vorhanden ist

Vorbereitung des Verkaufs kann sinnvoll sein, wenn

• das Potenzial grundsätzlich vorhanden ist

• die Erben aber nicht selbst entwickeln möchten

• einzelne wertrelevante Fragen vor der Vermarktung geklärt werden können

• und dadurch eine breitere Käufergruppe oder bessere Vergleichbarkeit entsteht

Der Eigentümer muss nicht selbst bauen, um die Ausgangsposition für einen Verkauf zu verbessern.

Manchmal reicht es, wesentliche Unsicherheiten zu reduzieren und eine nachvollziehbare Entwicklungsperspektive aufzuzeigen.

Zeitnaher Verkauf kann sinnvoll sein, wenn

• der Investitionsbedarf nicht zur persönlichen Situation passt

• innerhalb der Erbengemeinschaft keine gemeinsame Entwicklungsstrategie möglich ist

• die Risiken im Verhältnis zum möglichen Mehrwert zu hoch sind

• Liquidität und Entlastung wichtiger sind als die Ausschöpfung möglicher Potenziale

Keine dieser Entscheidungen ist grundsätzlich richtig oder falsch. Entscheidend ist, dass sie bewusst getroffen wird.

Welche Fragen sollten Erben klären?

Eine strukturierte Prüfung sollte insbesondere folgende Themen zusammenführen:

Grundstück und Rechte

Wie ist das Grundstück zugeschnitten? Welche Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Wegerechte oder sonstigen Belastungen bestehen? Gibt es Überbauungen oder Abhängigkeiten zu Nachbargrundstücken?

Gebäude und technischer Bestand

Welche Gebäudeteile sind vorhanden? Welche Nutzungen wurden genehmigt? Wie flexibel sind die Grundrisse und Gebäudestrukturen? Besteht erkennbarer Sanierungs- oder Untersuchungsbedarf?

Miet- und Nutzungsverhältnisse

Welche Verträge bestehen? Wie lange laufen sie? Welche Kündigungs-, Verlängerungs- oder Anpassungsmöglichkeiten gibt es? Unterstützen die Mietverhältnisse eine Entwicklung oder schränken sie diese ein?

Baurecht

Welche Nutzung und welches Maß der Bebauung sind zulässig? Besteht Bestandsschutz? Sind Nutzungsänderungen möglich? Ist eine Klärung mit der Baurechtsbehörde oder ein Bauvorbescheid sinnvoll?

Standort und Markt

Welche Nutzungen passen tatsächlich zum Standort? Besteht Nachfrage für Wohnen, Gewerbe, Handel, Pflege, Hotel, Boarding oder andere Nutzungskonzepte?

Kosten und Wirtschaftlichkeit

Welche Investitionen wären notwendig? Welche Mieten oder Verkaufserlöse erscheinen realistisch? Wie empfindlich reagiert das Ergebnis auf höhere Kosten, längere Laufzeiten oder geringere Erlöse?

Warum Abwarten Probleme selten löst

Viele Eigentümer vertagen Entscheidungen, weil Markt, Finanzierung oder persönliche Abstimmungen schwierig erscheinen. Allerdings lösen sich Baurecht, Dienstbarkeiten, Altlasten, fehlende Unterlagen oder komplizierte Mietverhältnisse durch Warten meistens nicht von allein.

Wer wartet, löst keine Probleme, denn die Probleme warten mit.

Wenn der Markt wieder stärker anzieht, ist es häufig zu spät, erst dann mit der Klärung der Grundlagen zu beginnen. Das bedeutet nicht, dass sofort gebaut oder verkauft werden muss, aber die Zeit kann genutzt werden, um

• eine Bestandsaufnahme durchzuführen

• Unterlagen zusammenzustellen

• fehlende Informationen zu beschaffen

• rechtliche und baurechtliche Fragen zu ordnen und zu klären

• Risiken zu bewerten und Lösungen herbeizuführen

• Varianten zu untersuchen

• innerhalb der Familie eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage zu schaffen.

Wert entsteht häufig nicht im Aufschwung, der Wert entsteht in der Zeit davor, wenn die schwierigen Fragen bearbeitet werden.

Fazit: Aus einer geerbten Immobilie muss nicht sofort ein Bauprojekt werden

Eine geerbte Immobilie kann eine Chance, aber auch eine erhebliche Belastung sein. Vor allem dann, wenn viele Fragen offen sind und unterschiedliche Interessen innerhalb der Familie zusammenkommen. Der erste Schritt sollte deshalb weder ein vorschneller Verkauf noch eine detaillierte Planung sein. Im ersten Schritt geht es um die Orientierung:

• Was ist tatsächlich vorhanden?

• Welche Probleme sind nur lästig und welche können eine Entwicklung verhindern?

• Welche Möglichkeiten bestehen?

• Welche Investitionen und Risiken sind damit verbunden?

• Welche Lösung passt zu den Erben?

Eine strukturierte Erstbewertung und eine darauf aufbauende Machbarkeitsstudie schaffen dafür eine nachvollziehbare Grundlage. Nicht jede schwierige Immobilie wird sich erfolgreich entwickeln lassen, aber häufig liegt ihr Wert gerade in den Fragen verborgen, die bisher noch niemand systematisch geklärt hat.

Sie haben ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie geerbt und können noch nicht sicher einschätzen, ob Halten, Entwickeln oder Verkaufen der sinnvollste Weg ist? Im ersten Schritt können wir gemeinsam die Ausgangssituation ordnen und feststellen, welche Fragen vor einer Entscheidung geklärt werden sollten. Sprechen Sie mich gerne an.

Ich unterstütze Erben und Erbengemeinschaften dabei, aus vielen offenen Einzelthemen eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage zu entwickeln.