Wann lohnt es sich, ein geerbtes Gewerbeobjekt zu revitalisieren und wann ist ein Verkauf sinnvoller?

Wer ein Gewerbeobjekt erbt, übernimmt nicht nur eine Immobilie. Oft gibt es bestehende Mietverhältnisse, ältere Gebäude, mögliche technische Risiken, offene baurechtliche Fragen und eine Verantwortung gegenüber der Familie. Schnell steht die grundsätzliche Frage im Raum: Soll das Objekt verkauft werden oder lohnt es sich, es zu revitalisieren und weiterzuentwickeln?

Diese Frage lässt sich meistens nicht allein über den Zustand der Gebäude beantworten, denn auch ein älteres oder teilweise leerstehendes Gewerbeobjekt kann wirtschaftliches Potenzial haben. Andererseits kann eine grundsätzlich machbare Revitalisierung für den Erben oder eine Erbengemeinschaft trotzdem die falsche Entscheidung sein. Deshalb müssen zwei Ebenen zusammengeführt werden: Was ist mit dem Grundstück und den Gebäuden möglich? Und:

Welche Lösung passt zur finanziellen, zeitlichen, persönlichen und familiären Situation der Eigentümer?

Vor der Entscheidung muss die Ausgangslage geklärt werden

Bei geerbten Gewerbeimmobilien ist die Situation häufig komplexer, als sie auf den ersten Blick wirkt. Ein Teil der Flächen ist ggf. vermietet. andere Flächen stehen leer. Die Gebäude stammen aus unterschiedlichen Baujahren und es bestehen Baulasten oder Dienstbarkeiten. Auch Altlasten oder Schadstoffe können vielleicht nicht ausgeschlossen werden. Gleichzeitig gibt es aber erste Kaufinteressenten oder Ideen für eine neue Nutzung. In dieser Situation sollte nicht sofort über Verkauf oder Revitalisierung entschieden werden, denn zuerst braucht es eine belastbare Bestandsaufnahme.

Dafür erstellen wir Machbarkeitsstudien. Damit untersuchen wir Grundstück, Bestand, bestehende Nutzungen, Standort, Baurecht, Markt, mögliche Nutzungskonzepte, Kosten, Erlöse, Wirtschaftlichkeit, Risiken und Chancen. Ziel ist keine fertige Planung, sondern eine nachvollziehbare Grundlage für die nächsten Entscheidungen.

Was muss für eine Revitalisierung geprüft werden?

Eine Revitalisierung lohnt sich nicht schon deshalb, weil vorhandene Gebäude weitergenutzt werden können. Entscheidend ist, ob sich aus dem Bestand eine wirtschaftlich und praktisch tragfähige Nutzung entwickeln lässt.

Passt der Bestand zu einer künftigen Nutzung?

Zuerst muss geprüft werden, welche Gebäude oder Gebäudeteile grundsätzlich weiterverwendet werden können. Dabei spielen unter anderem folgende Punkte eine Rolle:

• Gebäudestruktur,

• vorhandene Flächen und Geschosshöhen,

• Zugänge und Erschließung,

• Stellplätze,

• erkennbare technische Besonderheiten,

• sowie die Frage, ob Umbauten mit vertretbarem Aufwand möglich sind.

Ein Gebäude kann auf den ersten Blick solide wirken und trotzdem für eine neue Nutzung ungeeignet sein, besonders wenn statische Eingriffe notwendig werden. Umgekehrt kann ein älterer Bestand trotz sichtbarer Mängel sinnvoll weiterverwendet werden, wenn Struktur, Lage und Flächenaufteilung zur späteren Nutzung passen. Die Machbarkeitsstudie ersetzt dabei keine vertiefte technische Fachprüfung sondern sie ordnet den Bestand so weit ein, wie es für die Entwicklung möglicher Nutzungskonzepte notwendig ist.

Welche Bindungen bestehen bereits?

Bei einem geerbten Gewerbeobjekt sind bestehende Miet- und Nutzungsverträge häufig ein wesentlicher Faktor. Ein laufender Mietvertrag bringt laufende Einnahmen, kann aber auch eine Umnutzung, einen Umbau oder eine abschnittsweise Entwicklung erschweren oder verhindern. Deshalb werden unter anderem folgende Punkte betrachtet:

• Welche Flächen sind vermietet?

• Welche Flächen stehen leer?

• Wie lange laufen die Verträge?

• Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen?

• Welche Mieten werden erzielt?

• Passen die bestehenden Nutzungen zu einer späteren Entwicklung?

Eine Revitalisierung kann unter Umständen abschnittsweise erfolgen, sie kann aber auch voraussetzen, dass Mietverhältnisse verändert oder Nutzungen neu geordnet werden.

Standort und Markt müssen zusammenpassen

Nicht jede technisch mögliche Nutzung ist am Markt sinnvoll. Ein Gewerbeobjekt mit guter Straßenanbindung kann für Handwerk, Handel oder sonstiges Gewerbe geeignet sein. Für eine Büronutzung kann derselbe Standort trotzdem schwierig sein. Für Wohnen können Lärm, Umfeld oder Baurecht entgegenstehen. Deshalb betrachtet eine Machbarkeitsstudie sowohl den Makro- als auch den Mikrostandort. Dazu gehören insbesondere:

• Verkehrsanbindung,

• ÖPNV,

• Nahversorgung,

• Stellplatzsituation,

• städtebauliches Umfeld,

• vorhandene Nutzungen im Umfeld,

• sowie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt.

Die entscheidende Frage lautet nicht allgemein: Ist der Standort gut? Sondern: Für welche Nutzung ist dieser Standort geeignet? Genau deshalb werden mögliche Nutzungen nicht losgelöst voneinander betrachtet. Wohnen, Sonderwohnen, Handel, Büro, Logistik, Hotel, Freizeit und sonstiges Gewerbe werden nur insoweit geprüft, wie sie für das konkrete Grundstück und dessen Umfeld sinnvoll erscheinen.

Das Baurecht setzt den Rahmen

Eine wirtschaftlich interessante Idee hilft wenig, wenn sie nicht genehmigungsfähig ist. Deshalb gehören die bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu den zentralen Grundlagen. Dabei geht es unter anderem um:

• zulässige Nutzungen,

• Maß der baulichen Nutzung,

• Bauweise,

• Geschossigkeit,

• Baugrenzen,

• Stellplatzanforderungen,

• Bestandsschutz,

• und mögliche Einschränkungen für einzelne Nutzungsarten.

Wenn klare Festsetzungen fehlen, kann eine erste Einordnung aus der Umgebungsbebauung oder durch Gespräche mit Stadtplanung beziehungsweise Baurechtsamt notwendig sein. Dabei kann sich auch zeigen, dass unterschiedliche Entwicklungswege mit sehr unterschiedlichen Zeiträumen verbunden sind. Eine Entwicklung auf Grundlage des bestehenden Baurechts ist regelmäßig schneller und besser kalkulierbar als ein Verfahren, das erst neues Planungsrecht schaffen muss.

Erst Varianten zeigen, welche Richtung sinnvoll sein kann

Eine Machbarkeitsstudie soll mögliche unterschiedliche Planungs- und Nutzungskonzeptansätze zeigen und gegenüberstellen. Das kann beispielsweise bedeuten:

• Weiterverwendung eines großen Teils des Bestands,

• Umbau einzelner Gebäudeteile,

• Ergänzung durch An- oder Neubauten,

• Rückbau nicht sinnvoll nutzbarer Bereiche,

• Neuordnung von Flächen,

• Aufteilung in Bauabschnitte,

• oder Teilverwertung einzelner Grundstücksbereiche.

Dabei werden Nutzungen, Erschließung, Stellplätze, Teilbarkeit und Bauabschnitte mitgedacht. Erst durch den Vergleich mehrerer Varianten wird sichtbar, wo der eigentliche Hebel liegt. Manchmal liegt er in einer besseren Flächennutzung. Manchmal in der Weiterverwendung vorhandener Substanz. Manchmal in einer Kombination aus Bestand und Ergänzungsbau. Und manchmal zeigt sich, dass eine Revitalisierung zwar möglich, aber im Verhältnis zu Aufwand und Ertrag nicht sinnvoll ist.

Kosten und Erlöse müssen gemeinsam betrachtet werden

Eine Revitalisierung kann technisch machbar und baurechtlich zulässig sein, aber wirtschaftlich nicht tragfähig sein. Deshalb werden die wesentlichen Kostenansätze den zu erwartenden Erlösen gegenübergestellt. Auf der Kostenseite können innerhalb der Machbarkeitsstudie insbesondere betrachtet werden:

• Umbau- und Sanierungskosten,

• Neubau- oder Anbaukosten,

• Abbruchkosten,

• Kosten für Stellplätze,

• Baunebenkosten,

• und vermietungsbezogene Kosten.

Auf der Erlösseite stehen insbesondere die für die untersuchten Nutzungen angenommenen Mieten, Verkaufserlöse oder sonstigen Erlöse. Entscheidend ist dabei nicht nur ein einzelnes Rechenergebnis, sondern die Ermittlung von Sensitivitäten. Damit wird ermittelt, wie empfindlich die Wirtschaftlichkeit auf Veränderungen reagiert. Was passiert, wenn die Baukosten höher ausfallen? Wie verändert sich das Ergebnis bei niedrigeren Mieten? Welche Auswirkung hat ein anderer Verkaufsfaktor? Solche Sensitivitäten zeigen, ob eine Variante robust ist oder nur unter sehr günstigen Annahmen funktioniert.

Wann kann eine Revitalisierung wirtschaftlich sinnvoll sein?

Grundsätzlich kann eine Revitalisierung sinnvoll sein, wenn mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:

-          Der Bestand lässt sich mit vertretbarem Aufwand weiterverwenden.

-          Die angedachte Nutzung passt zum Standort und zur Nachfrage.

-          Das Baurecht ermöglicht die Entwicklung.

-          Die Kosten stehen in einem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Erlösen.

-          Die wesentlichen Risiken sind bekannt und erscheinen beherrschbar.

-          Und die Eigentümer können den notwendigen Zeitraum, die Investition und die Verantwortung tragen.

Der letzte Punkt wird häufig unterschätzt, denn selbst eine wirtschaftlich sinnvolle Revitalisierung ist nicht automatisch die richtige Lösung für den aktuellen Eigentümer.

Die persönliche Situation des Erben ist genauso wichtig wie die Immobilie

Eine Machbarkeitsstudie zeigt, was mit einem Grundstück oder einer Bestandsimmobilie grundsätzlich möglich erscheint. Sie beantwortet aber nicht allein die persönliche Frage, ob der Erbe oder die Erbengemeinschaft diesen Weg auch gehen sollte. Dafür müssen die Verhältnisse der Auftraggeber berücksichtigt werden.

Wie viel Kapital kann und soll gebunden werden?

Eine Revitalisierung kann erhebliche Investitionen erfordern. Selbst wenn die Wirtschaftlichkeit grundsätzlich gegeben ist, kann es für einen privaten Erben unvernünftig sein, einen großen Teil des Familienvermögens in ein einzelnes Projekt zu investieren. Ein professioneller Bestandshalter oder Projektentwickler kann Risiken auf mehrere Objekte verteilen. Ein privater Eigentümer hat diese Möglichkeit häufig nicht.

Wie lange kann die Familie auf ein Ergebnis warten?

Planung, Klärung des Baurechts, Umbau, Vermietung und Stabilisierung der Erträge benötigen Zeit.

Manche Eigentümer möchten langfristig Vermögen aufbauen und regelmäßige Einnahmen erzielen und andere benötigen kurzfristig Liquidität. Bei einer Erbengemeinschaft kann zusätzlich der Wunsch bestehen, das gemeinsame Vermögen zeitnah auseinanderzusetzen. Dann kann selbst eine wirtschaftlich interessante Entwicklung nicht zur persönlichen Situation passen.

Wer übernimmt Verantwortung?

Eine Revitalisierung endet nicht mit einer guten Idee, sondern jemand muss Entscheidungen treffen, Planer koordinieren, Kosten kontrollieren, mit Mietern umgehen und die spätere Bewirtschaftung organisieren. Nicht für jeden Erben kommt das in Frage und bei Erbengemeinschaften stellt sich die Frage, ob sie über längere Zeit gemeinsam handlungsfähig bleiben.

Wie einig sind die Beteiligten?

In einer Erbengemeinschaft können unterschiedliche Ziele bestehen. Einer möchte langfristig halten, der andere möchte verkaufen und der Dritte benötigt Liquidität. Da reicht es nicht, die wirtschaftlich beste Variante zu benennen, die Lösung muss auch organisatorisch und familiär umsetzbar sein.

Wann kann ein Verkauf sinnvoller sein?

Ein Verkauf kann sinnvoller sein, obwohl das Objekt Potenzial besitzt. Das ist kein Widerspruch. Denn Käufer und Verkäufer haben häufig unterschiedliche Voraussetzungen. Ein Käufer kann beispielsweise:

• mehr Eigenkapital einsetzen,

• günstiger finanzieren,

• bereits passende Nutzer haben,

• eigene Planungs- und Baukompetenz einbringen,

• Synergien mit anderen Grundstücken nutzen,

• einen längeren Entwicklungszeitraum akzeptieren,

• oder Risiken auf mehrere Projekte verteilen.

Was für einen privaten Erben zu groß, zu langfristig oder zu risikoreich ist, kann für einen spezialisierten Käufer ein sinnvoller Teil seines Geschäftsmodells sein. Deshalb bedeutet ein Verkauf nicht automatisch, dass keine wirtschaftliche Entwicklung möglich ist. Es kann schlicht bedeuten, dass ein anderer Eigentümer besser geeignet ist, dieses Potenzial zu realisieren.

Der direkte Verkauf ist nicht immer die einzige Alternative

Zwischen eigener Revitalisierung und sofortigem Verkauf gibt es einen weiteren Weg:

Die Entwicklung vor einem Verkauf so weit zu klären, dass das Potenzial nachvollziehbar wird. Eine Machbarkeitsstudie kann dafür die Grundlage schaffen. Sie kann aufzeigen:

• welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen,

• welche Variante grundsätzlich sinnvoll erscheint,

• welche Kosten und Erlöse anzusetzen sind,

• welche Risiken noch offen sind,

• und welche weiteren Klärungen erforderlich wären.

Der Eigentümer muss deshalb nicht zwangsläufig selbst investieren. Er verhindert damit aber, dass nur ein schwer einzuordnender Altbestand vermarktet wird und sorgt dafür, dass ein Käufer eine klarere Grundlage für seine Bewertung erhält. Im Ergebnis kann der Eigentümer dann auch Angebote besser einordnen.

Drei Wege sollten gegenübergestellt werden

Für die Entscheidung sollten deshalb regelmäßig drei Grundvarianten betrachtet werden:

1. Revitalisierung und langfristige Bestandshaltung

Diese Variante kann passen, wenn laufende Einnahmen aufgebaut werden sollen, ausreichend Kapital vorhanden ist und der Eigentümer langfristig Verantwortung übernehmen möchte.

2. Verkauf im aktuellen Zustand

Diese Variante kann passen, wenn Liquidität benötigt wird, die Beteiligten eine zeitnahe Lösung wünschen oder die Risiken einer Entwicklung nicht übernommen werden sollen.

3. Klärung der Machbarkeit und anschließender Verkauf

Diese Variante kann sinnvoll sein, wenn Potenzial vermutet wird, aber noch nicht ausreichend sichtbar oder nachvollziehbar ist. Dann wird nicht die gesamte Entwicklung umgesetzt, sondern es werden zunächst die Grundlagen geschaffen, damit der Markt das Grundstück besser bewerten kann.

Was die Machbarkeitsstudie am Ende leisten soll

Die Machbarkeitsstudie soll nicht vorgeben, dass Revitalisierung grundsätzlich besser ist als Verkauf. Sie soll auch nicht zwangsläufig zu einer bestimmten Entwicklungsvariante führen. Ihre Aufgabe ist es, die sachlichen Grundlagen zu schaffen. Am Ende sollte klarer sein:

• Was ist vorhanden?

• Was ist grundsätzlich möglich?

• Welche Varianten sind nachvollziehbar?

• Welche Kosten und Erlöse sind zu erwarten?

• Welche Risiken und Chancen bestehen?

• Wie belastbar ist die Wirtschaftlichkeit?

• Und welche Variante passt zu den Zielen und Möglichkeiten der Eigentümer?

Damit wird aus einer pauschalen Frage eine konkrete Entscheidung. Nicht mehr nur:

Revitalisieren oder verkaufen? Sondern: Welche Lösung passt zum Objekt und welche Lösung passt zu den Menschen, die darüber entscheiden müssen?

Fazit

Ob sich die Revitalisierung eines geerbten Gewerbeobjekts lohnt, hängt nicht allein vom Gebäudezustand ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Grundstück, Bestand, Mietverhältnissen, Standort, Baurecht, Markt, Nutzungskonzept, Kosten, Erlösen, Wirtschaftlichkeit, Risiken und Chancen. Genau diese Bereiche bildet die Machbarkeitsstudie ab.

Danach kommt die zweite, ebenso wichtige Ebene:

Passt die Entwicklung zur finanziellen, zeitlichen, organisatorischen und familiären Situation des Erben oder der Erbengemeinschaft? Manchmal ist die eigene Revitalisierung der richtige Weg.

Manchmal ist ein Verkauf sinnvoller und manchmal besteht der größte Mehrwert darin, zuerst die Machbarkeit zu klären und anschließend auf einer besseren Grundlage zu verkaufen.

Erst Überblick. Dann Machbarkeit. Dann Entscheidung.