Wer prüft das Baurecht und das Potenzial bei alten Industrie- und Gewerbearealen?

Stephan Gahm
14. Juli
15 Min. Lesezeit

Alte Industrie- und Gewerbeareale wirken auf den ersten Blick häufig vielversprechend. Es handelt sich um große Hallen, Freiflächen, Zufahrten sind vorhanden und teilweise gibt es laufende Mieteinnahmen. Möglicherweise sind die Flächen inzwischen kaum mehr genutzt. Da kommen schnell Gedanken was damit passieren kann und es entstehen erste Ideen und Fragen:

· Können die Hallen weitervermietet werden?

· Ist eine andere gewerbliche Nutzung möglich?

· Kann zusätzlicher Raum geschaffen werden?

· Lohnt sich eine Revitalisierung?

· Ist ein Verkauf die bessere Lösung?

In der Praxis lässt sich das Potenzial eines solchen Areals aber nicht allein mit einem Blick in den Bebauungsplan beantworten. Auch eine erste Architektenidee, eine Maklereinschätzung oder eine Auskunft der Baurechtsbehörde reicht dafür allein nicht aus. Denn bei alten Industrie- und Gewerbearealen müssen viele Themen zusammengeführt werden:

das geltende Baurecht
vorhandene Genehmigungen
Rechte und Belastungen des Grundstücks
der technische Zustand der Gebäude
Erschließung und Energieversorgung
Altlasten und Schadstoffe
bestehende Mietverhältnisse
Standort und Nachfrage
Kosten, Erlöse und Zeitbedarf
Ziele und Möglichkeiten des Eigentümers

Diese Aufgabe übernimmt eine Machbarkeitsstudie. Sie ist noch keine fertige Objektplanung, sie schafft zunächst Klarheit darüber, was vorhanden ist, welche Entwicklungsmöglichkeiten bestehen und welche Risiken oder Projekthindernisse zuerst geklärt werden müssen.

Nicht ein Fachmann allein prüft das gesamte Potenzial

Die Frage „Wer prüft das Baurecht und das Potenzial?“ lässt sich nicht mit einem einzelnen Fachmann beantworten. Die Baurechtsbehörde entscheidet über Bauanträge und andere baurechtliche Verfahren. Sie entwickelt aber nicht automatisch die wirtschaftlich sinnvollste Gesamtstrategie für das Grundstück. Ein Architekt kann den Bestand aufnehmen, Konzepte entwickeln und Genehmigungsfragen bearbeiten. Er übernimmt nicht ohne Weiteres die Prüfung von Altlasten, Dienstbarkeiten, Markt, Wirtschaftlichkeit und bestehenden Verträgen. Ein Makler kennt Nachfrage, Mieten und Verkaufspreise. Er kann aber regelmäßig nicht abschließend beurteilen, ob eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist oder welche Auswirkungen eine Baulast auf die Bebauung hat. Ein Gutachter untersucht ein bestimmtes Fachthema. Er betrachtet aber nicht automatisch die gesamte Entwicklung des Areals. Deshalb braucht es eine koordinierte Machbarkeitsstudie. Sie legt fest:

welche Fragen zuerst beantwortet werden müssen
welche Informationen bereits vorliegen
welche Projekthindernisse bestehen könnten
wann Behörden und Fachplaner eingebunden werden sollten
wie die einzelnen Ergebnisse zusammenwirken

Die Machbarkeitsstudie führt die wesentlichen Informationen zusammen und bildet damit die Grundlage für die Investitionsentscheidung. Sie zeigt, welche Entwicklungswege grundsätzlich möglich sind, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und welche Risiken bestehen. Damit ist die Machbarkeitsstudie auch eine wichtige Grundlage für Gespräche mit Banken, Finanzierungspartnern, Behörden, Mietinteressenten oder möglichen Käufern und Investoren.

Bei geerbten Immobilien kommt eine weitere Ebene hinzu. Eine wirtschaftlich sinnvolle Entwicklung muss nicht automatisch zur persönlichen Situation der Erben oder der Erbengemeinschaft passen. Deshalb werden die untersuchten Varianten auch mit den persönlichen Zielen der Eigentümer abgeglichen. So entsteht keine rein technische oder wirtschaftliche Betrachtung, sondern eine Entscheidungsgrundlage, die sowohl die Möglichkeiten des Areals als auch die persönlichen und finanziellen Voraussetzungen der Eigentümer berücksichtigt. Erst auf dieser Grundlage lässt sich sinnvoll entscheiden, welcher Weg weiterverfolgt werden sollte.

1. Nach welcher baurechtlichen Grundlage wird das Areal beurteilt?

Die erste Frage lautet zunächst nicht „Was möchten wir auf dem Grundstück bauen?“ sondern „Nach welcher rechtlichen Grundlage wird überhaupt über das Vorhaben entschieden?“. Diese Frage hat erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungsmöglichkeiten, die Planungssicherheit, den Zeitbedarf und die Kosten einer Entwicklung. Grundsätzlich kommen insbesondere infrage:

ein qualifizierter Bebauungsplan
ein einfacher Bebauungsplan
eine Beurteilung nach § 34 BauGB
in besonderen Lagen eine Beurteilung nach § 35 BauGB

Der qualifizierte Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über:

die Art der baulichen Nutzung
das Maß der baulichen Nutzung
die überbaubaren Grundstücksflächen
die örtlichen Verkehrsflächen

Ein Vorhaben ist grundsätzlich zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der qualifizierte Bebauungsplan bietet damit eine vergleichsweise hohe Planungssicherheit. Gleichzeitig kann er sehr detaillierte Anforderungen stellen. Festgesetzt werden können beispielsweise:

Grundflächenzahl, kurz GRZ
Geschossflächenzahl, kurz GFZ
Baumassenzahl bei Gewerbe- und Industrieflächen, kurz BMZ
Zahl der Vollgeschosse
Gebäudehöhen
Baugrenzen und Baulinien
offene oder geschlossene Bauweise
Stellplätze
Zufahrten
Grünflächen
Pflanzgebote
Lärmschutzmaßnahmen
Lage bestimmter Nutzungen

Die GRZ gibt vereinfacht an, welcher Anteil der maßgeblichen Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die GFZ beschreibt, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. Die BMZ gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Hinzu können gestalterische Anforderungen kommen. Je nach Bebauungsplan und ergänzenden örtlichen Bauvorschriften können viele weitere Details geregelt sein (Dachform, Dachneigung, Firstrichtung usw.).

Für die Praxis schafft ein qualifizierter Bebauungsplan Klarheit, kann im Umkehrschluss aber den planerischen Spielraum stark begrenzen.

Der einfache Bebauungsplan

Ein einfacher Bebauungsplan enthält nicht alle Voraussetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans. Er kann beispielsweise nur die Art der Nutzung, einzelne Baugrenzen oder Verkehrsflächen regeln. Für die Fragen, die der Plan nicht beantwortet, richtet sich die Zulässigkeit ergänzend nach § 34 oder § 35 BauGB.

Für die Projektentwicklung kann das mehr Gestaltungsspielraum bedeuten, gleichzeitig besteht weniger Planungssicherheit. Die Machbarkeitsstudie muss deshalb genau unterscheiden:

Welche Punkte sind eindeutig geregelt?
Welche Fragen bleiben offen?
Nach welcher weiteren Vorschrift werden sie beurteilt?
Welche Einschätzung lässt sich aus der Umgebung ableiten?
Und welche Abstimmung mit der Kommune ist notwendig?

Ein einfacher Bebauungsplan kann mehr Flexibilität bieten. Dieser Spielraum muss aber sorgfältiger geprüft und mit größerer Unsicherheit bewertet werden.

Was bedeutet § 34 BauGB?

§ 34 BauGB betrifft Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan die Zulässigkeit vollständig regelt. Ein Vorhaben muss sich dann nach

Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Bauweise
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll

in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Das klingt zunächst sehr flexibel. In der Praxis entstehen jedoch zahlreiche Fragen:

Was gehört zur näheren Umgebung?
Welche Gebäude und Nutzungen prägen diesen Bereich?
Welche Gebäudehöhen und Baumassen können als Maßstab dienen?
Ist eine große alte Halle prägend oder nur ein Sonderfall?
Wie sind Freiflächen, Verwaltungsbauten und benachbarte Wohngebäude zu gewichten?
Welche Nutzungen kommen in der Umgebung tatsächlich vor?
Welche Bebauung ist genehmigt und welche lediglich vorhanden?

Bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB werden GRZ, GFZ oder BMZ nicht zwingend als feste Werte vorgegeben. Das bedeutet aber nicht, dass das Maß der Nutzung frei gewählt werden kann. Gebäudehöhe, Geschossigkeit, Bauvolumen, überbaute Grundstücksfläche und Stellung der Gebäude müssen aus der prägenden Umgebung abgeleitet werden. Gerade bei alten Industriearealen kann das schwierig sein. Große Hallen, Schornsteine, kleinteilige Gewerbebauten, Freiflächen und angrenzende Wohnbebauung können sehr unterschiedliche Maßstäbe bilden.

Deshalb sollte eine Machbarkeitsstudie bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB die Umgebung systematisch untersuchen und nicht nur einzelne Vergleichsgebäude herausgreifen.

Warum der Bebauungsplantyp so wichtig ist

Die Art des geltenden Planungsrechts beeinflusst:

welche Nutzungen möglich sind
wie viel Fläche geschaffen werden kann
welche Höhen und Baumassen zulässig sind
welche gestalterischen Anforderungen bestehen
wie belastbar eine erste Planung ist
welche Abstimmungen erforderlich werden
wie lange der Weg bis zur Genehmigung dauern kann

Ein qualifizierter Bebauungsplan bietet regelmäßig die höchste Planungssicherheit, stellt aber häufig auch die detailliertesten Anforderungen.

Ein einfacher Bebauungsplan kann mehr Spielraum bieten, lässt jedoch zusätzliche Fragen offen.

Eine Entwicklung nach § 34 BauGB kann ohne ein neues Bebauungsplanverfahren möglich sein. Dafür muss sie sich aber nachvollziehbar aus der näheren Umgebung ableiten lassen.

Die Machbarkeitsstudie muss deshalb zuerst die planungsrechtliche Grundlage feststellen. Erst danach ist es sinnvoll, konkrete Nutzungs- und Bebauungsvarianten zu vertiefen.

2. Ist die gewünschte Nutzung zulässig?

Viele alte Industrie- und Gewerbeareale wurden für Nutzungen errichtet, die heute nicht mehr oder nur noch eingeschränkt benötigt werden. Dann entstehen neue Idee, z.B. für

Handwerk
Produktion
Lager und Logistik
Büro
Handel
Freizeit
Kultur
Bildung
soziale Nutzungen
Beherbergung
Data Center
Wohnen

Eine wirtschaftlich interessante Idee ist aber noch keine genehmigungsfähige Nutzung. Die Machbarkeitsstudie muss deshalb mehrere Ebenen miteinander verbinden:

Was ist baurechtlich zulässig?
Was ist technisch und organisatorisch umsetzbar?
Wofür besteht am Standort eine realistische Nachfrage?
Welche Variante passt zu den persönlichen, finanziellen und zeitlichen Zielen der Erben oder der Erbengemeinschaft?

Dieser vierte Punkt ist unabhängig von den anderen drei Ebenen zu betrachten. Eine Nutzung kann baurechtlich zulässig, technisch umsetzbar und am Markt nachgefragt sein. Trotzdem muss sie nicht die richtige Lösung für die Eigentümer sein. Vielleicht möchten die Erben kein zusätzliches Kapital binden. Vielleicht wird kurzfristig Liquidität benötigt. Vielleicht besteht innerhalb der Erbengemeinschaft keine gemeinsame Bereitschaft, ein mehrjähriges Projekt zu übernehmen. Oder niemand möchte später Verantwortung für Vermietung, Bewirtschaftung und Instandhaltung tragen. Umgekehrt kann eine Entwicklung für Erben interessant sein, wenn das Areal langfristig im Familienvermögen bleiben soll, laufende Einnahmen gewünscht sind und ausreichend Kapital, Zeit und Risikobereitschaft vorhanden sind.

Auf welchem Weg kann das Baurecht angepasst werden?

Passt die gewünschte Nutzung nicht vollständig zum bestehenden Baurecht, ist zu klären, ob und auf welchem Weg eine Anpassung möglich sein könnte.

Ausnahme

Eine Ausnahme kann infrage kommen, wenn sie im Bebauungsplan oder nach der Baunutzungsverordnung ausdrücklich vorgesehen ist. Sie bewegt sich innerhalb des vorhandenen Planungskonzepts.

Befreiung

Von Festsetzungen eines Bebauungsplans kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung erteilt werden. Dabei dürfen die Grundzüge der Planung grundsätzlich nicht berührt werden. Außerdem muss die Abweichung mit öffentlichen Belangen und nachbarlichen Interessen vereinbar sein. Eine Befreiung eignet sich daher nicht dazu, das gesamte Grundkonzept eines Bebauungsplans zu verändern. Wenn beispielsweise ein klassisches Industriegebiet umfassend in ein Wohnquartier umgewandelt werden, wird eine einzelne Befreiung regelmäßig nicht ausreichen.

Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplans

Lässt sich die gewünschte Entwicklung nicht innerhalb des bestehenden Planungsrechts umsetzen, kann eine Änderung oder Neuaufstellung des Bebauungsplans notwendig werden. Darüber entscheidet die Kommune und für den Eigentümer bedeutet das

zusätzlichen Zeitbedarf
politische und städtebauliche Abstimmungen
Beteiligung von Behörden und Öffentlichkeit
weitere Gutachten
Planungs- und Verfahrenskosten
Risiko, dass nicht alle gewünschten Inhalte beschlossen werden

Gerade bei größeren Arealen kann dieser Weg sinnvoll sein. Er darf aber in der Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht so behandelt werden, als sei das neue Baurecht bereits sicher vorhanden.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Bei einem konkreten und ausreichend entwickelten Projekt kann ein vorhabenbezogener Bebauungsplan infrage kommen. Dabei werden das konkrete Vorhaben, die Erschließung, der Bebauungsplan und ein Durchführungsvertrag miteinander verbunden. Der Vorhabenträger verpflichtet sich regelmäßig zur Umsetzung innerhalb bestimmter Fristen und zur Übernahme vereinbarter Planungs- und Erschließungskosten. Dieser Weg kann eine passgenaue Lösung ermöglichen. Er verlangt aber ein bereits relativ konkretes, abgestimmtes und wirtschaftlich belastbares Konzept.

Nicht vorschnell nur einen Weg verfolgen

Die Machbarkeitsstudie sollte deshalb mehrere Wege prüfen:

Entwicklung innerhalb des vorhandenen Baurechts
Entwicklung mit Ausnahme oder Befreiung
Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplans
vorhabenbezogener Bebauungsplan
reduzierte beziehungsweise alternative Nutzung

Dabei darf nicht nur die maximal mögliche Fläche betrachtet werden. Auch Zeit, Verfahrensrisiken, Gutachterkosten, politische Abstimmung und Finanzierung müssen berücksichtigt werden. Eine kleinere Entwicklung innerhalb des bestehenden Baurechts kann wirtschaftlich sinnvoller sein als eine größere Variante, für die erst über Jahre neues Baurecht geschaffen werden muss.

3. Was ist im Bestand tatsächlich genehmigt?

Bei alten Industrie- und Gewerbearealen stimmen tatsächlicher Bestand, heutige Nutzung und Bauakten sehr oft nicht vollständig überein. Die typischen Fragen sind deshalb:

Wurden alle Hallen und Nebengebäude genehmigt?
Sind spätere Anbauten in den Bauakten enthalten?
Welche Nutzungen wurden ursprünglich genehmigt?
Wurden Lagerflächen später als Produktion genutzt?
Wurden Büroeinbauten, Zwischendecken oder technische Anlagen ergänzt?
Entsprechen Fluchtwege und Brandschutz dem genehmigten Zustand?
Besteht für leerstehende Gebäudeteile noch Bestandsschutz?
Ist für eine neue Nutzung eine Nutzungsänderung erforderlich?

Dass ein Gebäude seit Jahrzehnten vorhanden ist, beweist nicht automatisch, dass jede bauliche Veränderung und jede heutige Nutzung genehmigt ist. Deshalb gehören Bauakten, Genehmigungen und Bestandspläne frühzeitig in die Machbarkeitsstudie. Der vorhandene Zustand muss den Unterlagen gegenübergestellt werden. Je nach Ergebnis werden anschließend weitere Fachleute eingebunden, etwa:

Architekt
Vermessungsingenieur
Brandschutzplaner
Tragwerksplaner
Fachanwalt

Die richtige Reihenfolge lautet deshalb, erst klären, welcher Bestand rechtlich und technisch zur Verfügung steht. Dann neue Konzepte vertiefen.

4. Ist das Areal ausreichend erschlossen?

Ein Grundstück kann planungsrechtlich interessant sein und trotzdem an der tatsächlichen Erschließung scheitern. Bei alten Industrie- und Gewerbearealen wurden Leitungen, Zufahrten und Anschlüsse für frühere Nutzungen ausgelegt. Das bedeutet nicht automatisch, dass sie auch für eine neue Entwicklung ausreichen. Zu prüfen sind unter anderem:

Zufahrt und Andienung
öffentliche und private Straßen
Trinkwasser
Schmutzwasser
Regenwasser
Versickerung und Rückhaltung
Löschwasserversorgung
Wärmeversorgung
Stellplätze
Ladeinfrastruktur
Stromanschlussleistung
Netzkapazität
Glasfaseranbindung

Stromanschlussdaten sind heute ein wesentlicher Standortfaktor

Es reicht nicht, festzustellen, dass Strom vorhanden ist. Die Machbarkeitsstudie muss klären:

Welche Anschlussleistung steht tatsächlich zur Verfügung?
Welche Leistung wurde bisher genutzt?
Welche zusätzliche Leistung kann der Netzbetreiber bereitstellen?
Ist eine eigene Trafostation vorhanden oder notwendig?
Welche Vorlaufzeiten gelten?
Welche Investitionen entstehen?
Reicht die Leistung für Produktion, Kühlung, Wärmepumpen, Ladeinfrastruktur oder andere energieintensive Nutzungen?

Bei manchen Nutzungen kann die verfügbare Stromleistung heute wichtiger sein als die reine Größe der Halle. Eine interessante Vermietungsanfrage hilft wenig, wenn die benötigte Leistung erst nach Jahren oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand bereitgestellt werden kann.

Glasfaser muss konkret geprüft werden

Auch die Aussage „Internet ist vorhanden“ reicht nicht. Für Büro-, Technologie-, Produktions- oder Rechenzentrumsnutzungen ist zu klären:

Liegt Glasfaser am Grundstück?
Ist das Gebäude bereits angeschlossen?
Welche Bandbreite steht zur Verfügung?
Gibt es mehrere unabhängige Leitungswege?
Welche Herstellungskosten entstehen?
Welche Vorlaufzeit ist zu erwarten?

Die Machbarkeitsstudie nimmt die Infrastruktur deshalb nicht nur auf. Sie gleicht die vorhandenen Kapazitäten mit den Anforderungen der untersuchten Nutzungen ab.

5. Welche Altlasten- und Schadstoffrisiken bestehen?

Bei früher industriell oder gewerblich genutzten Grundstücken gehören Altlasten und Gebäudeschadstoffe zu den wichtigsten Unsicherheiten. Mögliche Themen sind:

belastete Böden
Auffüllungen
ehemalige Tanks
Öl- oder Chemikalienlager
frühere Produktionsbereiche
belastetes Grundwasser
Asbest
PCB
PAK
alte Mineralwollen
schadstoffhaltige Beschichtungen und Kleber

Die Machbarkeitsstudie ersetzt kein Altlasten- oder Schadstoffgutachten. Sie muss aber erkennen, welche Verdachtsmomente bestehen und welche Untersuchungen für die Entscheidung erforderlich sind.

Die Erfahrung des Gutachters ist entscheidend

Nicht nur die fachliche Qualifikation eines Gutachters ist wichtig. Gerade bei alten Gewerbe- und Industriearealen sollte der Gutachter praktische Erfahrung mit Baustellen, Rückbau, Aushub, Deklaration und Entsorgung besitzen. Ein theoretisch vollständiger Bericht hilft nur begrenzt, wenn später nicht klar ist:

wie Materialien auf der Baustelle getrennt werden
welche Untersuchungen während des Aushubs notwendig sind
welche Entsorgungswege zur Verfügung stehen
welche Annahmestellen geeignet sind
wie Zwischenlagerung und Transport organisiert werden
wie Mengen, Nachweise und Kosten kontrolliert werden

Das Controlling der Entsorgungswege und der tatsächlichen Entsorgungsart hat erheblichen Einfluss auf die Kosten. Werden belastete und unbelastete Materialien nicht sauber getrennt, können unnötig große Mengen teuer entsorgt werden und erden Entsorgungswege erst während der Baustelle geklärt, entstehen schnell Stillstände, Nachträge und zusätzliche Transportkosten. Deshalb sollte die Machbarkeitsstudie früh festhalten:

welche Verdachtsbereiche bestehen
welche Untersuchungsstufen sinnvoll sind
welche Auswirkungen unterschiedliche Befunde haben könnten
welche Gutachter für Planung und spätere Baustellenabwicklung geeignet sind

6. Welche Immissionen wirken auf das Areal?

Bei einem alten Industrie- oder Gewerbeareal wird häufig zunächst gefragt, welche Belastungen vom eigenen Grundstück ausgehen. Genauso wichtig ist aber die Gegenrichtung: Welche Belastungen wirken aus der Umgebung auf das Areal ein? Dazu gehören:

Gewerbelärm
Straßen- und Schienenlärm
Gerüche
Staub
Erschütterungen
Lieferverkehr
Licht
Betriebszeiten

Dieser Punkt wird besonders wichtig, wenn empfindlichere Nutzungen vorgesehen sind, etwa:

Wohnen
Pflege
Hotel
Bildung
Büro

Eine neue Nutzung darf außerdem nicht dazu führen, dass bestehende Nachbarbetriebe in ihrer genehmigten Tätigkeit unzulässig eingeschränkt werden. Die Machbarkeitsstudie muss deshalb das Umfeld und mögliche Nutzungskonflikte früh berücksichtigen. Je nach Situation werden Immissionsschutzgutachter, Akustiker oder weitere Fachplaner eingebunden.

7. Welche Baulasten, Dienstbarkeiten und sonstigen Rechte bestehen?

Grundbuchauszug und Baulastenauskunft gehören zu den unverzichtbaren Grundlagen. Sie reichen aber häufig nicht aus.

Die vollständigen Bestellungsurkunden beschaffen

Im Grundbuch steht oft nur eine kurze Bezeichnung, beispielsweise:

Geh- und Fahrrecht
Leitungsrecht
Nutzungsrecht
Unterlassungsverpflichtung
Überbaurecht

Für die Machbarkeitsstudie sollten deshalb die vollständigen Bestellungsurkunden beschafft werden. Erst darin finden sich regelmäßig:

die genaue Formulierung
der räumliche Umfang
Bedingungen und Einschränkungen
Unterhaltspflichten
Änderungsmöglichkeiten
zugehörigen Pläne

Das ist für die Entwicklung entscheidend. Ein Wegerecht kann nur einen schmalen Grundstücksstreifen betreffen. Es kann aber auch eine dauerhafte Zufahrt mit Freihaltungs-, Unterhaltungs- und Nutzungsrechten sichern. Ein Leitungsrecht kann verlegbar sein. Es kann die geplante Bebauung aber auch dauerhaft einschränken. Ohne Bestellungsurkunde und Plan lässt sich die tatsächliche Auswirkung häufig nicht zuverlässig beurteilen.

Baulasten räumlich und praktisch einordnen

Die zuständige Baulastenbehörde gibt Auskunft über eingetragene Baulasten und stellt die vorhandenen Unterlagen zur Verfügung. Sie entwickelt aber nicht die Grundstücksstrategie und bewertet regelmäßig nicht, welche wirtschaftlichen Auswirkungen eine Baulast auf ein konkretes Entwicklungskonzept hat. Diese Einordnung erfolgt im Rahmen der Machbarkeitsstudie. Geprüft werden beispielsweise:

Abstandsflächenbaulasten
Zufahrtsbaulasten
Stellplatzbaulasten
Vereinigungsbaulasten
gemeinsame Erschließungen
Abhängigkeiten von Nachbargrundstücken

Dabei sind Baulasten nicht automatisch nur negativ. Manche Baulasten ermöglichen eine Bebauung oder gemeinsame Erschließung überhaupt erst. Entscheidend ist deshalb nicht allein, ob eine Baulast vorhanden ist. Entscheidend ist, was sie räumlich, rechtlich und wirtschaftlich für die jeweilige Entwicklungsvariante bedeutet.

8. Welche Teile des Bestands können weiterverwendet werden?

Bei alten Arealen wird häufig zu früh zwischen zwei Extremen entschieden: Alles erhalten oder alles abreißen. Die wirtschaftlich sinnvolle Lösung liegt jedoch oft dazwischen. Die Machbarkeitsstudie betrachtet deshalb unter anderem:

Gebäudestruktur
Achsraster
Spannweiten
Geschosshöhen
Tragfähigkeit
Dach und Fassade
Zugänge
Fluchtwege
Brandschutz
technische Anlagen
Teilbarkeit
Erweiterungsmöglichkeiten
erkennbare Schadstoffe

Ein älteres Gebäude kann trotz sichtbarer Mängel gut weiterverwendbar sein, wenn Struktur und Flächen zur künftigen Nutzung passen. Ein äußerlich solides Gebäude kann dagegen ungeeignet sein, wenn für die gewünschte Nutzung umfangreiche Eingriffe in Tragwerk, Brandschutz oder Gebäudetechnik notwendig werden. Die Machbarkeitsstudie ersetzt dabei keine vollständige technische Bestandsuntersuchung. Sie ordnet den Bestand so weit ein, wie es für den Vergleich realistischer Entwicklungsvarianten notwendig ist. Danach kann gezielt entschieden werden, welche Bauteile und Risiken vertieft untersucht werden müssen.

9. Welche Miet- und Nutzungsverträge bestehen?

Bestehende Mietverträge sind bei Gewerbearealen nicht nur Einnahmequellen. Sie können eine Entwicklung über Jahre sichern, beeinflussen oder blockieren. Deshalb muss die Machbarkeitsstudie erfassen:

welche Flächen vermietet sind
welche Nutzungen bestehen
wie lange die Verträge laufen
welche Verlängerungsoptionen vereinbart wurden
welche Kündigungsrechte bestehen
welche Investitionen der Mieter vorgenommen hat
welche Rückbauverpflichtungen gelten
ob Vertragsänderungen realistisch sind

Ein langfristiger Mietvertrag kann wirtschaftliche Sicherheit schaffen. Er kann aber auch verhindern, dass Gebäude umgebaut, abgebrochen oder Grundstücksflächen neu geordnet werden. Ein gutes Mietangebot ist deshalb nicht automatisch die beste Lösung für das gesamte Areal. Die Machbarkeitsstudie sollte bestehende Verträge und mögliche Entwicklungsabschnitte zeitlich miteinander abgleichen. So wird sichtbar, welche Maßnahmen sofort, später oder möglicherweise gar nicht umgesetzt werden können.

10. Welche Nutzung passt wirklich zum Standort?

Baurechtliche Zulässigkeit schafft noch keine Nachfrage, deshalb lautet die entscheidende Frage nicht, ob der Standort gut ist, sondern: Für welche Nutzung ist dieser Standort geeignet? Eine gute Straßenanbindung kann für Handwerk, Produktion oder Logistik ein großer Vorteil sein. Für eine hochwertige Büronutzung können ein schwacher öffentlicher Nahverkehr, fehlende Nahversorgung oder ein industriell geprägtes Umfeld problematisch sein. Für Wohnen können Lärm, Gerüche, vorhandene Betriebe oder das bestehende Baurecht entgegenstehen. Die Machbarkeitsstudie betrachtet deshalb je nach Areal:

regionale Lage
Verkehrsanbindung
öffentlichen Nahverkehr
Arbeitskräftepotenzial
Sichtbarkeit
Zufahrt und Andienung
Stellplätze
vorhandene Nutzungen im Umfeld
Wettbewerb
Nachfrage
erzielbare Mieten oder Verkaufspreise
realistische Vermarktungszeiten

Mögliche Nutzungen werden nicht nur gesammelt, sondern sie werden danach bewertet, ob sie gleichzeitig:

zum Baurecht
zum Bestand
zur Erschließung
zum Standort
zum Markt
zu den wirtschaftlichen Möglichkeiten des Eigentümers

passen.

11. Wer führt die Ergebnisse zusammen?

Bei einem größeren Areal können zahlreiche Fachleute erforderlich werden:

Architekt / Stadtplaner
Vermessungsingenieur
Fachanwalt
Altlastengutachter / Schadstoffgutachter
Tragwerksplaner
Brandschutzplaner
Erschließungsplaner
Netzbetreiber
Immissionsschutzgutachter
Makler
gegebenenfalls Betreiber oder potenzielle Nutzer

Die Schwierigkeit besteht nicht darin, möglichst viele Gutachter einzuschalten. Die Herausforderung lautet, welche Fachleute werden zu welchem Zeitpunkt für welche konkrete Frage benötigt? Genau hier liegt die Aufgabe der Machbarkeitsstudie. Sie muss:

die Ausgangslage erfassen
mögliche Projekthindernisse erkennen
Risiken nach Bedeutung ordnen
die entscheidenden Themen zuerst klären
realistische Nutzungs- und Entwicklungsvarianten entwickeln
erforderliche Fachprüfungen gezielt koordinieren
Kosten, Erlöse und Zeitbedarf zusammenführen
eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage schaffen

Es ist wenig sinnvoll, bereits detaillierte Pläne erstellen zu lassen, wenn eine Dienstbarkeit, fehlende Stromleistung, ein Mietvertrag, nicht beherrschbare Altlasten oder das Baurecht die Variante später verhindern.

Was leistet eine Machbarkeitsstudie?

Eine Machbarkeitsstudie ist keine fertige Objektplanung und sie garantiert weder eine Genehmigung noch einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg. Sie ersetzt weder die Genehmigung der Baurechtsbehörde noch eine Finanzierungszusage oder eine spätere Detailplanung. Ihre Aufgabe ist es, eine belastbare Grundlage zu schaffen für die Entscheidung, wie mit einem Grundstück oder einer Bestandsimmobilie weiter umgegangen werden soll. Dafür führt sie vier eigenständige Betrachtungsebenen zusammen:

Was ist baurechtlich möglich?
Was ist technisch und organisatorisch umsetzbar?
Welche Nutzung ist am Standort nachgefragt und wirtschaftlich tragfähig?
Welche Variante passt zu den persönlichen, finanziellen und zeitlichen Zielen der Erben oder der Erbengemeinschaft?

Alle vier Ebenen sind für die Entscheidung notwendig. Eine Entwicklung kann baurechtlich zulässig, technisch umsetzbar und wirtschaftlich interessant sein. Trotzdem muss sie nicht zur Situation der Eigentümer passen. Umgekehrt kann der Wunsch bestehen, eine Immobilie langfristig im Familienvermögen zu halten. Wenn die erforderliche Nutzung jedoch nicht genehmigungsfähig ist oder die notwendigen Investitionen wirtschaftlich nicht tragfähig sind, reicht dieser persönliche Wunsch allein ebenfalls nicht aus. Die Machbarkeitsstudie betrachtet deshalb nicht nur das Objekt.

Sie betrachtet auch die Eigentümerseite als eigenständigen Teil der Entscheidung.

Welche objektbezogenen Fragen werden untersucht?

Je nach Grundstück und Aufgabenstellung führt die Machbarkeitsstudie insbesondere folgende Themen zusammen:

Grundstück und Eigentumsverhältnisse
Grunddienstbarkeiten und Baulasten
geltendes Planungs- und Baurecht
Genehmigungslage des Bestands
Gebäudezustand und Weiterverwendbarkeit
Erschließung und technische Infrastruktur
Stromanschlussleistung und Glasfaseranbindung
Altlasten und Gebäudeschadstoffe
bestehende Miet- und Nutzungsverträge
Standort und Markt
mögliche Nutzungs- und Entwicklungsvarianten
Investitionskosten
mögliche Mieten oder Verkaufserlöse
Zeitbedarf
Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsrisiken
die Wirtschaftlichkeit und Sensitivitäten der einzelnen Varianten

Aus diesen Informationen entstehen keine theoretischen Wunschlösungen, sondern nachvollziehbare Szenarien. Das können beispielsweise sein:

Weiterführung des Bestands
Modernisierung einzelner Gebäudeteile
schrittweise Revitalisierung
Umnutzung
Teilentwicklung
vollständige Neuentwicklung
Vorbereitung eines Verkaufs
Verkauf im heutigen Zustand

Welche persönlichen Ziele der Erben werden einbezogen?

Unabhängig von der baurechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Bewertung muss die Machbarkeitsstudie klären, welche Lösung tatsächlich zu den Eigentümern passt. Dabei sind unter anderem folgende Fragen wichtig:

Soll die Immobilie langfristig im Familienvermögen bleiben?
Werden laufende Einnahmen oder kurzfristige Liquidität benötigt?
Wie viel Eigenkapital kann und soll eingesetzt werden?
Besteht Bereitschaft, Fremdkapital aufzunehmen?
Welche finanziellen Risiken können die Beteiligten tragen?
Wie lange darf die Entwicklung dauern?
Wer übernimmt die Verantwortung für Planung und Umsetzung?
Möchten die Erben später selbst vermieten und bewirtschaften?
Soll das Vermögen möglichst erhalten oder aufgeteilt werden?
Besteht innerhalb der Erbengemeinschaft eine gemeinsame Zielsetzung?
Gibt es Beteiligte, die ausgezahlt werden möchten?
Wie hoch ist die persönliche Bereitschaft, sich über mehrere Jahre mit dem Projekt zu beschäftigen?

Diese Fragen sind nicht erst dann relevant, wenn eine wirtschaftlich interessante Variante gefunden wurde. Sie gehören von Anfang an in die Machbarkeitsstudie. Denn sie beeinflussen, welche Varianten überhaupt weiterverfolgt werden sollten.

Die wirtschaftlich stärkste Variante ist nicht automatisch die richtige

Eine Variante kann auf dem Papier den höchsten möglichen Ertrag zeigen. Sie kann aber gleichzeitig:

den höchsten Kapitaleinsatz erfordern
die längste Laufzeit haben
die größten Genehmigungsrisiken enthalten
eine hohe persönliche Verantwortung verlangen
die Erbengemeinschaft über Jahre binden

Für private Eigentümer kann deshalb eine kleinere und robustere Lösung sinnvoller sein. Ebenso kann es richtig sein, die wesentlichen Entwicklungsfragen zu klären und das Objekt anschließend zu verkaufen, anstatt die gesamte Entwicklung selbst umzusetzen. Die Machbarkeitsstudie soll deshalb nicht nur die rechnerisch größte oder ertragreichste Variante herausarbeiten. Sie soll die Vor- und Nachteile der möglichen Wege nachvollziehbar gegenüberstellen. Dazu gehören insbesondere:

Chancen und Risiken
Kapitaleinsatz
Finanzierung
Zeitbedarf
organisatorischer Aufwand
mögliche Einnahmen
Abhängigkeiten von Behörden oder Dritten
Auswirkungen auf die persönliche Situation der Eigentümer

Grundlage für Investition, Finanzierung und Eigentümerentscheidung

Die Machbarkeitsstudie bildet damit die Grundlage für mehrere Entscheidungen gleichzeitig. Sie unterstützt die Eigentümer bei der Frage:

Soll überhaupt investiert werden?
Welche Variante soll vertieft werden?
Welcher Kapitaleinsatz ist vertretbar?
Welche Risiken sollen übernommen werden?
Ist eine Finanzierung grundsätzlich darstellbar?
Wird ein Projektpartner benötigt?
Soll das Grundstück selbst entwickelt oder für einen Verkauf vorbereitet werden?
Ist ein unmittelbarer Verkauf der passendere Weg?

Gleichzeitig schafft sie eine bessere Grundlage für Gespräche mit:

Banken
Finanzierungspartnern
Investoren
Projektpartnern
Mietinteressenten
Käufern
Fachplanern
Behörden

Sie ersetzt die Entscheidungen dieser Beteiligten nicht. Sie sorgt aber dafür, dass die Gespräche auf einer nachvollziehbaren und strukturierten Grundlage geführt werden können.

Das Ergebnis muss nicht immer eine Entwicklung sein

Eine Machbarkeitsstudie ist nicht nur dann erfolgreich, wenn sie eine große Entwicklung empfiehlt. Auch andere Ergebnisse können für die Eigentümer wertvoll sein. Zum Beispiel:

Der Bestand kann mit überschaubarem Aufwand weiter genutzt werden.
Nur einzelne Gebäudeteile sollten modernisiert werden.
Eine bestimmte Nutzung ist nicht genehmigungsfähig.
Eine Entwicklung wäre möglich, passt aber nicht zur persönlichen Situation der Erben.
Einzelne wertrelevante Fragen sollten vor einem Verkauf geklärt werden.
Ein zeitnaher Verkauf ist unter den gegebenen Voraussetzungen die sinnvollste Lösung.

Auch ein begründetes „nicht weiterentwickeln“ kann ein gutes Ergebnis sein. Denn es verhindert, dass Zeit und Geld in eine Variante fließen, die nicht zum Grundstück oder nicht zu den Eigentümern passt.

Die zentrale Aufgabe der Machbarkeitsstudie

Am Ende soll die Machbarkeitsstudie nicht nur beantworten, was auf dem Areal möglich sein könnte. Sie soll ebenso beantworten, welche der möglichen Varianten für die Eigentümer unter ihren persönlichen, finanziellen und zeitlichen Voraussetzungen sinnvoll ist. Erst aus der Verbindung beider Seiten entsteht eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Die Machbarkeitsstudie bewertet deshalb nicht nur das Grundstück. Sie bringt die Entwicklungsmöglichkeiten des Areals mit den Zielen und Möglichkeiten der Erben in Einklang.

Nicht die größte denkbare Lösung ist automatisch die beste. Entscheidend ist die Lösung, die zum Objekt und zu den Eigentümern passt.

Hinweis: Die baurechtliche Einordnung hängt immer vom konkreten Grundstück, dem jeweiligen Planungsrecht und dem Landesrecht ab. Der Beitrag ersetzt keine rechtliche oder fachplanerische Prüfung des Einzelfalls.