Grundstück geerbt: Verkaufen, halten oder entwickeln?

4. Sept.

7 Min. Lesezeit

Wer ein Grundstück oder eine größere Immobilie erbt, steht häufig vor einer Entscheidung, die sich nicht mit einer einfachen Immobilienbewertung beantworten lässt: Verkaufen, halten oder selbst entwickeln?

Auf den ersten Blick ist es naheliegend, diese drei Möglichkeiten anhand des zu erwartenden Verkaufspreises oder der möglichen Rendite miteinander zu vergleichen. In der Praxis zeigt sich, dass dies meistens nicht ausreicht. Denn die richtigen Entscheidungen hängen nicht nur davon ab, was ein Grundstück heute wert ist. Entscheidend ist auch, was darauf realistisch möglich ist, welcher Aufwand dafür erforderlich wäre und welche Vorgehensweise zu den Zielen und Möglichkeiten des Eigentümers passt. Gerade bei größeren oder komplexeren Grundstücken sollte deshalb nicht vorschnell entschieden werden. Nach meiner Erfahrung hilft es, zunächst zwei Dinge voneinander zu trennen: Was ist mit der Immobilie möglich? und: Was möchte und kann der Eigentümer daraus machen? Erst wenn beides zusammengebracht wird, entsteht eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Drei Möglichkeiten, aber keine pauschal richtige Antwort

Grundsätzlich gibt es bei einem geerbten Grundstück zunächst drei naheliegende Wege:

Verkaufen:

Das Grundstück wird im heutigen Zustand oder nach einer begrenzten Aufbereitung veräußert.

Halten:

Die Immobilie bleibt im Eigentum und wird zunächst weiter genutzt oder vermietet.

Entwickeln:

Das Grundstück wird baurechtlich, planerisch und wirtschaftlich weiterentwickelt, möglicherweise bis zu einer Baugenehmigung oder bis zur vollständigen Realisierung.

In der Praxis gibt es zusätzlich Mischformen die denkbar sind und sinnvoll sein können:

Entwicklung bis zur Baugenehmigung und anschließender Verkauf
Teilung des Grundstücks
Teilverkauf
Entwicklung eines Grundstücksteils und Halten eines anderen
gemeinschaftliche Entwicklung mit einem Partner
Bestand erhalten und durch Neubau ergänzen

Deshalb ist die Entscheidung häufig nicht einfach nur verkaufen oder bauen. Sondern es geht darum, die für das konkrete Grundstück und den Eigentümer sinnvollen Möglichkeiten herauszuarbeiten.

1. Was ist mit dem Grundstück überhaupt möglich?

Bevor Verkauf, Halten und Entwicklung wirtschaftlich miteinander verglichen werden können, müssen die wesentlichen Grundlagen bekannt sein. Dazu gehört zunächst das Baurecht. Was darf gebaut werden? Welche Nutzung ist zulässig? Welche Grundstücksausnutzung ist realistisch? Gibt es Möglichkeiten für Befreiungen oder Abweichungen? Daneben spielen weitere Faktoren eine Rolle:

Zustand und Nutzbarkeit vorhandener Gebäude
Erschließung
Dienstbarkeiten und Baulasten
Altlasten
Hochwasser oder andere Umweltbedingungen
Denkmalschutz
Miet- und Pachtverhältnisse
Topografie und Grundstückszuschnitt

Bei komplexeren Grundstücken hängen diese Themen häufig miteinander zusammen. Deshalb geht es nicht darum, sofort jede denkbare Frage bis ins letzte Detail zu untersuchen. Es geht zunächst darum herauszufinden, welche Punkte für die Entscheidung tatsächlich relevant sind.

2. Fragen was sinnvoll ist, nicht nur was möglich ist

Baurechtliche Möglichkeiten allein beantworten noch nicht die Frage, ob sich eine Entwicklung lohnt. Ein Grundstück kann beispielsweise eine hohe bauliche Ausnutzung ermöglichen. Wenn dafür aber eine aufwendige Tiefgarage erforderlich wird, ungünstige Grundrisse entstehen oder die zusätzlichen Flächen am Standort nur schwer vermarktbar sind, kann eine weniger intensive Bebauung wirtschaftlich sinnvoller sein. Deshalb müssen mehrere Ebenen zusammen betrachtet werden:

Baurecht und technische Machbarkeit

Was kann tatsächlich realisiert werden?

Nutzung und Markt

Welche Nutzung und welche Flächen werden am Standort nachgefragt?

Wirtschaftlichkeit

Welche Kosten, Erlöse und Risiken entstehen?

Erst daraus ergeben sich realistische Entwicklungsvarianten. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht. wieviel kann ich maximal bauen, sondern: welche Nutzung und welche Entwicklung sind unter den konkreten Rahmenbedingungen wirtschaftlich sinnvoll?

3. Was spricht für einen Verkauf?

Ein Verkauf kann die richtige Entscheidung sein. Das gilt insbesondere, wenn der Eigentümer weder Kapital noch Zeit in eine eigene Entwicklung investieren möchte, Risiken vermeiden will oder das Vermögen anderweitig einsetzen möchte. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein Verkauf sinnvoll sein, wenn unterschiedliche Interessen bestehen und eine gemeinsame langfristige Investition nicht gewünscht ist. Wichtig ist allerdings, dass ein Verkauf nicht allein deshalb erfolgt, weil die anderen Möglichkeiten nicht bekannt sind. Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen: „Wir haben die Alternativen geprüft und entscheiden uns bewusst für den Verkauf.“ und: „Wir verkaufen, weil wir nicht wissen, was wir sonst mit dem Grundstück machen können.“ Im ersten Fall ist der Verkauf eine Entscheidung, im zweiten Fall ist er möglicherweise nur die einfachste Reaktion auf eine unklare Situation.

4. Was spricht für das Halten?

Auch das Halten einer Immobilie kann sinnvoll sein. Das gilt insbesondere bei gut vermietbaren Bestandsimmobilien, langfristig interessanten Standorten oder wenn eine Entwicklung aktuell wirtschaftlich oder persönlich nicht sinnvoll erscheint. Dabei sollte allerdings geklärt werden, was „halten“ konkret bedeutet. Ist der Bestand langfristig nutzbar? Welche Investitionen werden in den nächsten Jahren erforderlich? Welche Mieteinnahmen sind realistisch? Wie entwickelt sich der Standort? Und gibt es Entwicklungsmöglichkeiten, die durch ein dauerhaftes Festhalten am heutigen Zustand später erschwert werden könnten? Halten ist ebenfalls eine aktive Entscheidung. Es sollte nicht lediglich bedeuten, dass eine Entscheidung auf unbestimmte Zeit vertagt wird.

5. Wann kann eine Entwicklung sinnvoll sein?

Eine eigene Entwicklung kann interessant werden, wenn ein Grundstück über Potenzial verfügt, das im heutigen Zustand noch nicht ausreichend sichtbar oder wirtschaftlich genutzt wird. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass der Eigentümer selbst bauen muss. „Entwickeln“ kann unterschiedliche Stufen haben. Eine Möglichkeit besteht darin, zunächst nur die Grundlagen zu klären und verschiedene Varianten zu untersuchen. Der nächste Schritt kann eine konkretere Planung oder eine Bauvoranfrage sein. In anderen Fällen kann es sinnvoll sein, bis zur Baugenehmigung zu entwickeln und anschließend ein baureifes Projekt zu verkaufen. Und erst eine weitere Möglichkeit ist die vollständige Realisierung auf eigene Rechnung. Gerade für private Eigentümer und Erben ist diese Unterscheidung wichtig. Die Alternative zum sofortigen Verkauf lautet nicht zwangsläufig: „Ich werde jetzt selbst Bauträger.“ Zwischen unverändertem Verkauf und vollständiger eigener Realisierung liegen mehrere mögliche Entwicklungsstufen.

6. In der wirtschaftlichen Betrachtung nicht nur Verkaufspreis und Projektgewinn vergleichen

Bei der Entscheidung zwischen Verkauf, Halten und Entwicklung sollte nicht nur das theoretisch höchste Ergebnis betrachtet werden. Eine eigene Entwicklung kann auf dem Papier beispielsweise einen höheren Ertrag versprechen als ein sofortiger Verkauf. Dafür benötigt sie aber möglicherweise:

zusätzliches Eigenkapital
Finanzierung
mehrere Jahre Zeit
Planungs- und Steuerungsaufwand
die Übernahme von Genehmigungs-, Bau- und Vermarktungsrisiken

Deshalb müssen unterschiedliche Ergebnisse auch hinsichtlich Zeit, Kapital und Risiko bewertet werden. Ein theoretischer Mehrerlös von beispielsweise einer Million Euro hat eine andere Bedeutung, wenn dafür mehrere Millionen Euro investiert und über mehrere Jahre erhebliche Risiken übernommen werden müssen. Die wirtschaftlich beste Lösung ist deshalb nicht zwangsläufig die Variante mit dem höchsten absoluten Ergebnis. Entscheidend ist, welches Verhältnis zwischen Ergebnis, Kapitaleinsatz, Zeit und Risiko besteht.

7. Die persönlichen Ziele des Eigentümers gehören zur Wirtschaftlichkeit dazu

Dieser Punkt wird aus meiner Sicht häufig unterschätzt. Bei einer geerbten Immobilie kann man die technisch oder rechnerisch beste Variante ermitteln. Ob sie für den Eigentümer tatsächlich die richtige ist, hängt aber auch von seiner persönlichen Situation ab. Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden:

Soll Kapital kurzfristig verfügbar werden?
Ist eine langfristige Vermögensanlage gewünscht?
Kann und soll zusätzliches Eigenkapital investiert werden?
Welches Risiko ist akzeptabel?
Welcher Zeithorizont ist möglich?
Gibt es mehrere Erben mit unterschiedlichen Interessen?
Soll Immobilienvermögen grundsätzlich gehalten werden?
Besteht überhaupt Interesse daran, sich über mehrere Jahre mit einer Entwicklung zu beschäftigen?

Gerade bei Erbengemeinschaften können die Antworten sehr unterschiedlich ausfallen. Der eine möchte möglichst schnell verkaufen. Der andere würde die Immobilie gerne langfristig halten. Ein Dritter könnte sich eine Entwicklung vorstellen, möchte aber kein zusätzliches Kapital investieren. Solche unterschiedlichen Interessen lassen sich nicht allein durch eine Machbarkeitsstudie auflösen. Sie werden aber wesentlich konkreter diskutierbar, sobald bekannt ist, welche realistischen Möglichkeiten tatsächlich bestehen und welche Konsequenzen diese haben.

Praxisbeispiel: Erst die Immobilie verstehen, dann die persönliche Entscheidung treffen

Bei einer Machbarkeitsstudie für einen Erben hatten wir genau diese Situation. Das Grundstück hatte schwierige baurechtliche Rahmenbedingungen. Gleichzeitig unterschieden sich die Lagequalitäten innerhalb des Grundstücks erheblich. Zu Beginn war noch nicht entschieden, ob verkauft oder selbst investiert werden sollte. Wir haben deshalb verschiedene Entwicklungsvarianten untersucht und wirtschaftlich miteinander verglichen. Dabei zeigte sich unter anderem, dass die stärkste Bebauung nicht automatisch die wirtschaftlich interessanteste Lösung war. Eine weniger intensive Variante hatte Vorteile, die bei einer reinen Betrachtung der maximal möglichen Fläche nicht sichtbar gewesen wären.

Mit diesen Ergebnissen war die Entscheidung trotzdem noch nicht automatisch getroffen. Und genau das war auch nicht das Ziel. Der Eigentümer konnte nun mit konkreten Zahlen und Varianten weitere Fragen mit seinem Steuerberater klären. Dabei ging es unter anderem um einen vollständigen Verkauf, einen möglichen Teilverkauf, eine eigene Investition und die jeweiligen steuerlichen Auswirkungen. Aus der zunächst abstrakten Frage „Was mache ich mit dem geerbten Grundstück?“ wurden damit konkrete und vergleichbare Handlungsoptionen.

Eine einfache Entscheidungsstruktur

Bei komplexeren geerbten Grundstücken würde ich die Entscheidung deshalb in dieser Reihenfolge aufbauen:

1. Grundlagen klären

Was ist baurechtlich, technisch und tatsächlich möglich?

2. Sinnvolle Varianten entwickeln

Welche Nutzungen und Entwicklungsstufen passen zum Grundstück und zum Standort?

3. Varianten wirtschaftlich vergleichen

Welche Erlöse, Kosten, Kapitalbindungen und Risiken entstehen?

4. Eigentümerziele gegenüberstellen

Welche Variante passt zu Zeithorizont, Kapital, Risikobereitschaft und Vermögensstrategie?

5. Steuerliche und rechtliche Auswirkungen prüfen

Wenn die konkreten Varianten bekannt sind, können Steuerberater und Rechtsanwälte wesentlich gezielter beurteilen, welche Konsequenzen sich daraus ergeben.

6. Entscheidung treffen

Erst jetzt sollte aus meiner Sicht entschieden werden, ob verkauft, gehalten, weiterentwickelt oder eine Kombination daraus gewählt wird.

Nicht jede Entscheidung braucht eine vollständige Projektentwicklung

Auch hier gilt: Die Untersuchungstiefe muss zur Entscheidung passen. Wenn bereits nach einer ersten Prüfung deutlich wird, dass eine Entwicklung wirtschaftlich nicht sinnvoll oder vom Eigentümer grundsätzlich nicht gewünscht ist, muss nicht weitergeplant werden.

Umgekehrt kann es sinnvoll sein, einzelne Fragen gezielt zu vertiefen, wenn dadurch erhebliche Unsicherheiten beseitigt oder zusätzliche Möglichkeiten geschaffen werden können. Eine Machbarkeitsstudie oder Grundlagenermittlung ist deshalb kein Selbstzweck. Sie sollen nicht möglichst viel Planung produzieren. Sie soll die Informationen liefern, die für die konkrete Entscheidung erforderlich sind.

Verkaufen, halten oder entwickeln? Erst vergleichen, dann entscheiden

Bei einer geerbten Immobilie gibt es selten eine pauschal richtige Antwort, denn ein schneller Verkauf kann genauso sinnvoll sein wie langfristiges Halten oder eine eigene Entwicklung. Entscheidend ist, dass die Varianten nicht nur abstrakt diskutiert werden. Zunächst sollte geklärt werden:

Was ist mit der Immobilie realistisch möglich?

danach:

Was bedeuten die unterschiedlichen Möglichkeiten wirtschaftlich?

und schließlich:

Welche davon passt zu den Zielen und Möglichkeiten des Eigentümers?

Damit wird aus einer schwierigen Grundsatzentscheidung ein strukturierter Entscheidungsprozess. Es geht darum, erst Klarheit über die Immobilie zu schaffen, dann die Optionen zu vergleichen und anschließend belastbar zu entscheiden.

Wenn Sie ein Grundstück oder eine größere Immobilie geerbt haben und zunächst selbst einordnen möchten, welche Grundlagen relevant sind, können Sie dafür meine Grundstücks-Checkliste nutzen. Bei komplexeren Immobilien lässt sich in einem ersten Gespräch meist schnell herausarbeiten, welche Fragen für die konkrete Entscheidung tatsächlich geklärt werden sollten – und wie tief die Untersuchung dafür gehen muss.