Was leistet eine Machbarkeitsstudie für ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie?

Bei vielen Grundstücken und älteren Immobilien ist die Ausgangslage oftmals unübersichtlich und komplex. Für die Gebäude bestehen bestehende Mietverhältnisse, Altlasten werden vermutet, zu baurechtlichen Möglichkeiten gibt es nur Vermutungen und erste Ideen für eine künftige Nutzung stehen im Raum. Vielleicht liegen sogar bereits Kaufangebote vor. Weiterhin stellt sich vielleicht die Frage, was am sinnvollsten ist: ein Verkauf, eine Revitalisierung oder eine andere Entwicklung.

Bevor hier von Lösungen gesprochen werden kann, müssen die Grundlagen geklärt werden. Die Machbarkeitsstudie setzt genau dort an. Sie sammelt die notwendigen Informationen und Daten, ordnet sie und untersucht die wesentlichen Rahmenbedingungen. Auf dieser Grundlage werden dann mögliche Entwicklungsvarianten ausgearbeitet und nachvollziehbar gegenübergestellt. Sie ist keine fertige Planung und stellt keine Garantie dar, dass dies so ohne weiteres umgesetzt werden kann. Sie schafft aber eine verlässliche Grundlage für die nächsten Entscheidungen.

Im Kern beantwortet die Machbarkeitsstudie drei Fragen:

• Was ist vorhanden?

• Was ist grundsätzlich möglich?

• Was erscheint unter den untersuchten Voraussetzungen sinnvoll?

Dafür werden Grundstück, Bestand, Standort, Baurecht, Markt und Wirtschaftlichkeit gemeinsam betrachtet. Der entscheidende Punkt ist das Zusammenspiel. Eine Nutzung kann baurechtlich zulässig sein, aber am Standort keine ausreichende Nachfrage haben. Eine Variante kann technisch naheliegend erscheinen, aber wirtschaftlich nicht tragen. Ein Gebäude kann grundsätzlich weiterverwendet werden, aber aufgrund seiner Struktur nur eingeschränkt für eine neue Nutzung geeignet sein. Deshalb müssen alle diese Sachverhalte im Zusammenhang geprüft werden.

1. Untersuchung des Grundstücks

Zuallererst wird die Grundstückssituation geprüft.

• die Grundstücksgröße, der Zuschnitt, die Topografie und die vorhandene Bebauung wird erfasst.

• Die vorhandenen Dienstbarkeiten und Baulasten werden erhoben und bewertet, weil Rechte, Belastungen oder grundstücksübergreifende Verpflichtungen die Entwicklungsmöglichkeiten einschränken können.

• Bekannte oder erkennbare Hinweise auf Altlasten und Bodenverunreinigungen und Schadstoffbelastungen in Gebäuden werden aufgenommen. Die Machbarkeitsstudie ersetzt dabei aber keine fachtechnische Untersuchung. Sie zeigt aber auf, wo mögliche Risiken bestehen und an welchen Stellen gegebenenfalls weiterer Klärungsbedarf vorhanden ist.

2. Betrachtung der Bestandsgebäude

• Bei bebauten Grundstücken wird der vorhandene Gebäudebestand beschrieben. Dabei geht es unter anderem um:

o Baujahr und Art der Gebäude,

o bestehende Nutzungen,

o erkennbare bauliche Besonderheiten,

o vorhandene Flächen,

o Geschosshöhen und Gebäudestrukturen

o sowie die grundsätzliche Frage, ob eine Weiterverwendung sinnvoll erscheinen kann.

• Die Machbarkeitsanalyse ersetzt keine vertiefte technische Bestandsuntersuchung, sondern ordnet den vorhandenen Bestand ein, wie es für die Entwicklung möglicher Nutzungskonzepte erforderlich ist.

3. Bestehende Vermietungen und Nutzungsverträge

Bei vermieteten Objekten sind die vorhandenen Miet- und Nutzungsverhältnisse ein wesentlicher Bestandteil der Analyse. Relevant sind beispielsweise:

• vermietete und leerstehende Flächen,

• Laufzeiten,

• Kündigungsmöglichkeiten,

• aktuelle Mieten,

• bestehende Nutzungen,

• und die Frage, wie sich Mietverhältnisse auf mögliche Entwicklungsvarianten auswirken.

Ein bestehender Mietvertrag kann laufende Einnahmen sichern, er kann aber auch eine Umnutzung, einen Umbau oder eine schrittweise Entwicklung beeinflussen oder behindern. Deshalb werden die bestehenden Verhältnisse nicht nur dokumentiert, sondern sie werden im Zusammenhang mit den möglichen Entwicklungsschritten betrachtet.

4. Makro- und Mikrostandort

Entscheidend für eine Immobilie ist ihr Standort. Die Machbarkeitsstudie betrachtet deshalb sowohl den größeren Standortzusammenhang als auch das unmittelbare Umfeld.

Beim Makrostandort geht es um die Einordnung der Stadt, Region oder des Teilmarktes.

Beim Mikrostandort werden unter anderem folgende Punkte betrachtet:

o Verkehrsanbindung,

o öffentlicher Personennahverkehr,

o Nahversorgung,

o Park- und Grünflächen,

o sowie das städtebauliche Umfeld.

Je nach Objekt können diese Faktoren sehr unterschiedliche Auswirkungen haben. Eine gute Straßenanbindung kann beispielsweise für Gewerbe, Handwerk oder Handel ein Vorteil sein. Für andere Nutzungen können fehlende Nahversorgung, Lärm oder eine gewerblich geprägte Umgebung Einschränkungen darstellen. Die Standortbetrachtung soll deshalb nicht allgemein feststellen, ob ein Standort „gut“ oder „schlecht“ ist. Sie soll einordnen, für welche Nutzungen er grundsätzlich geeignet sein kann.

5. Prüfung des Baurechts

Die vorhandenen bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen werden ermittelt und betrachtet. Dazu können unter anderem gehören:

• Art der zulässigen Nutzung,

• Maß der baulichen Nutzung,

• Bauweise,

• Geschossigkeit,

• Baugrenzen,

• Stellplatzanforderungen,

• Bestandsschutz,

• und erkennbare Einschränkungen für bestimmte Nutzungen.

Wenn dazu noch keine Festlegungen vorliegen müssen Ableitungen von der Umgebungsbebauung erfolgen oder erste Klärungsgespräche mit der Stadtplanung bzw. dem Baurechtsamt erfolgen, um die grundsätzlichen Rahmenbedingungen zu erheben und zu klären auf welcher Grundlage entschieden werden kann. Da geht es dann ggf. um die Frage, ob es sinnvoll ist ein Bebauungsplan-Verfahren für die neue Nutzung durchzuführen mit dem im Zusammenhang stehenden Zeitbedarf und was ggf. abgeleitet von der Umgebungsbebauung ohne Bebauungsplan genehmigt werden kann.

Das Baurecht gibt den Rahmen vor, innerhalb dessen sich mögliche Konzepte bewegen müssen.

Dabei ist zu beachten, dass eine baurechtlich grundsätzlich zulässige Nutzung noch nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll und umgekehrt kann eine interessante Marktidee ausscheiden, wenn sie am Standort nicht genehmigungsfähig ist. Deshalb wird das Baurecht mit der Standort- und Marktbetrachtung zusammengeführt.

6. Einschätzung der Marktsituation

Die Machbarkeitsstudie sieht die Einschätzung der verschiedenen Nutzungsarten vor, insbesondere:

• Wohnen und Sonderwohnen,

• Handel,

• Büro,

• Logistik,

• Hotel,

• Freizeit,

• und sonstiges Gewerbe.

Dies natürlich entsprechend angepasst, wenn schon eindeutig zu erkennen ist, dass Nutzungen ausgeschlossen werden können. In einem Wohngebiet muss nicht geprüft werden, ob Logistik-Nutzung möglich sein könnte o.ä., gleichzeitig gilt es aber viele Ideen aufzulisten.

Entscheidend ist dann die nachvollziehbare Einschätzung: Welche Nutzungen passen zum Standort, zum Baurecht, zum Bestand und zur vorhandenen Nachfrage? Dabei fließen sowohl die Verkehrsanbindung und das Umfeld als auch die baurechtliche Situation und vorhandene Wettbewerbsangebote ein.

7. Entwicklung eines Planungs- und Nutzungskonzeptansatzes

Auf Grundlage der bisherigen Untersuchung wird ein Planungs- und Nutzungskonzeptansatz entwickelt. Dabei handelt es sich nicht um ein vollständiges Entwurfskonzept. Es geht dabei vielmehr um eine erste belastbare Vorstellung davon, wie das Grundstück oder die Immobilie künftig genutzt werden könnte.

Betrachtet werden dabei insbesondere:

• mögliche Varianten,

• Nutzungen und Nutzungseinheiten,

• städtebauliche Einordnung,

• Erschließung,

• Parken und Stellplätze,

• Teilbarkeit,

• und mögliche Bauabschnitte.

Je nach Objekt kann das bedeuten, vorhandene Gebäude weiterzuverwenden, einzelne Gebäudeteile zu verändern, Flächen neu zu ordnen oder unterschiedliche Nutzungen miteinander zu kombinieren. Wichtig ist, dass die Varianten nicht losgelöst von den bisherigen Erkenntnissen entwickelt werden. Sie müssen zum Standort, zum Baurecht, zum Bestand und zur Marktsituation passen.

8. Kosten und Erlöse

Eine Entwicklungsvariante ist erst dann sinnvoll beurteilbar, wenn den möglichen Maßnahmen auch Kosten und Erlöse gegenübergestellt werden. Auf der Kostenseite werden die wesentlichen Kostenansätze der untersuchten Konzeption ermittelt. Dazu können innerhalb des Leistungsbilds beispielsweise gehören:

• Umbau- und Sanierungskosten,

• Neubau- oder Anbaukosten,

• Abbruchkosten,

• Kosten für Stellplätze,

• Baunebenkosten,

• und vermietungsbezogene Kostenansätze.

Auf der Erlösseite werden die für die untersuchten Nutzungen angenommenen Mieten oder sonstigen Erlösansätze dargestellt. Dabei handelt es sich um eine erste wirtschaftliche Betrachtung auf Grundlage der verfügbaren Informationen und der getroffenen Annahmen.

Die Studie macht sichtbar, welche Annahmen für das Ergebnis besonders wichtig sind.

9. Wirtschaftlichkeit

Kosten und Erlöse werden anschließend zusammengeführt. Ziel ist eine erste Einschätzung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine untersuchte Variante wirtschaftlich tragfähig erscheinen kann. Dabei wird nicht nur ein einzelnes Ergebnis betrachtet. Wichtig ist auch zu untersuchen, wie empfindlich die Wirtschaftlichkeit auf veränderte Annahmen reagiert. Schon kleinere Veränderungen bei Mieten, Baukosten oder Verkaufsfaktoren können das Ergebnis deutlich beeinflussen. Die Machbarkeitsstudie macht diese Zusammenhänge sichtbar und zeigt, wie robust oder anfällig sich die Wirtschaftlichkeit darstellt. Damit entsteht ein deutlich besseres Verständnis dafür, wo die wirtschaftlichen Hebel und Unsicherheiten liegen.

10. Risiken und Chancen

Jede Entwicklung hat Risiken. Diese sollten nicht erst dann betrachtet werden, wenn bereits geplant oder investiert wurde. Die Machbarkeitsstudie benennt deshalb die erkennbaren Risiken und Chancen der untersuchten Varianten. Auf der anderen Seite können sich Chancen aus der Weiterverwendung vorhandener Substanz, einer besseren Flächennutzung, einer passenden Nutzungsmischung oder der Konkretisierung bislang nicht ausreichend sichtbarer Entwicklungsmöglichkeiten ergeben. Die Studie soll Risiken dabei nicht klein reden, sondern die angemessen einordnen und ihre mögliche Bedeutung für die Entscheidung sichtbar machen.

11. Zusammenfassung der Ergebnisse

Am Ende werden die wesentlichen Erkenntnisse zusammengeführt und verständlich dargestellt:

• welche Ausgangssituation vorliegt,

• welche Rahmenbedingungen besonders wichtig sind,

• welche Varianten untersucht wurden,

• welche Variante unter den getroffenen Annahmen sinnvoll erscheint,

• welche Risiken bestehen,

• und welche Punkte vor weiteren Schritten noch geklärt werden sollten.

Damit wird aus vielen einzelnen Informationen eine strukturierte Entscheidungsgrundlage.

Was eine Machbarkeitsstudie nicht ist

Eine Machbarkeitsanalyse ist keine fertige Objektplanung. Sie ist kein Bauantrag. Sie ersetzt keine technische Detailprüfung, keine Schadstoffuntersuchung und keine vertiefte Fachplanung. Sie ist auch kein Versprechen, dass eine bestimmte Nutzung genehmigt, vermietet oder zu einem festgelegten Preis verkauft werden kann. Ihr Zweck ist ein anderer: Sie bringt die wesentlichen Grundlagen zusammen und zeigt auf, welche Entwicklung unter den untersuchten Annahmen grundsätzlich möglich und wirtschaftlich nachvollziehbar sein kann. Genau darin liegt ihr Wert.

Für wen ist eine Machbarkeitsstudie sinnvoll?

Eine Machbarkeitsstudie kann insbesondere für Eigentümer und Erben sinnvoll sein, wenn:

• die künftige Nutzung eines Grundstücks unklar ist,

• ältere Bestandsgebäude vorhanden sind,

• verschiedene Entwicklungsvarianten im Raum stehen,

• Verkauf, Revitalisierung oder Weiterentwicklung verglichen werden sollen,

• Kaufangebote schwer einzuordnen sind,

• oder vor weiteren Planungsschritten zunächst Klarheit geschaffen werden soll.

  
  

Gerade bei geerbten Immobilien fehlen häufig nicht die Ideen. Es fehlt eine belastbare Grundlage, um diese Ideen zu bewerten.

Fazit

Eine Machbarkeitsstudie beantwortet nicht jede spätere Detailfrage. Sie schafft aber die notwendige Grundlage, bevor weitreichende Entscheidungen getroffen werden. Sie betrachtet das Grundstück, den Bestand, bestehende Nutzungen, den Standort, das Baurecht und die Marktsituation. Darauf aufbauend entwickelt sie mögliche Planungs- und Nutzungskonzeptansätze und stellt Kosten, Erlöse, Wirtschaftlichkeit, Risiken und Chancen gegenüber. Damit wird aus einer zunächst unübersichtlichen Situation eine nachvollziehbare Grundlage für die nächsten Schritte.

Erst Überblick. Dann Machbarkeit. Dann Entscheidung.

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